EfTEN CapitalEfTEN Capital

Blogi

Erakordselt pika aasta kokkuvõtteks

Kui ühes ammuses ETV aastalõpu intervjuus küsiti Priit Aimlalt, et mille poolest jääb meelde lõppev aasta, vastas humorist ainult temale omase muhedusega: „Aasta jääb meelde eelkõige sellepoolest, et oli erakordselt pikk.“ Tõepoolest, lõppev aasta tundub minule kõige pikem senise kahekümne tegevjuhi tööaasta jooksul. Tagasivaates on suisa raske uskuda, et märtsis Euroopat haaranud pandeemia, mis suveks Balti riikides korraks vaibus, et sügisel naasta veel tugevama lainena, mahuks ühte aastasse, aga ometi nii see oli ja on. Kipume alati ületähtsustama olevikku, unustama minevikku ning alahindama tulevikku.

Olen veendunud, et käesoleva aasta pandeemia on pikemas perspektiivis vaid väheoluline löökauk inimkonna arenguteel, mis pikaajalist jälge ei jäta. Kuid samas nihestab piisaval määral igapäevast olmet – töötavasid, reisimist, majandusstruktuure ja indiviidi tasandil suhtumist sellesse, mis oluline, mis ebaoluline – mida saab muuta ja mille muutmine pole meie võimuses.

Kevadel selgus, et ettevõtted saavad siiski edukalt toimetada ka nii, kui kedagi kontoris ei viibi. Mida me aga teada ei saanud on see, kui kaua me teisi kolleege füüsiliselt nägemata suudaks töötada edukalt ja motiveeritult? Olenevalt tegevusalast ja indiviidist on vastused väga erinevad. Olen veendunud, et kodus töötamine on tulnud selleks et jääda, kuid selgelt see ei sobi kõigile. Eriti noortel, kes elavad keskmise suurusega korteris ja kellel on väikesed lapsed, on kodustöötamine suisa võimatu. Vanematele kolleegidele, kelle lapsed kodust juba välja kasvanud, on kodustöötamine meeldiv vaheldus pidevale kontorisaginale. Millised saavad olema kodustöötamise pikaajalised varjuküljed, saame näha minimaalselt viie aasta pärast.  Paljud inimesed ütlevad, et hommikune tööle sõitmine, ja õhtune koduteekond, on neile kui vaimne ümberhäälestus. Aga mis saab siis kui töö ja eraelu seguneb üheks 24/7 koduseinte vahel toimuvaks hübriideluks? Vaimse balansi hoidmine muutub paljudele, kuid mitte kõigile, vägagi keeruliseks.

Tänane kodustöötamise vaimustus meenutab osaliselt kunagist avatud kontori revolutsiooni. Eelduseks oli, et kui kolleegid on kogu aeg vahetult koos, siis sundimatutest vestlustest tekib palju uut teadmist ja mõtteid, mis lõpuks viivad uue ärieduni. Tulemused olid loodetust erinevad. Oma ameti tõttu külastan ma tihti erinevaid bürooruume ja on silmaga nähtav reegel, et mida rohkem nõuab töö individuaalset süvenemist, seda ebasobivam on avatud kontor – kas me kujutaks ette avatud kontori stiilis advokaadibürood? Mitmed uuringud on näidanud, et avatud kontor tõi endaga kaasa tööalast eskapismi. Ettevõttesiseste e-kirjade maht kasvas hüppeliselt – töötajad ei tahtnud teisi omavahelise jutuajamisega segada, saates pigem e-kirju. Kuid kindlasti on ettevõtluse formaate / kultuure, kus avatud kontor on suureks plussiks – näitena omaaegne Michael Bloombergi avatud planeeringuga newsroom, mis kujunes avatud büroo etaloniks.

Koroonakriisi pikaajalise mõju osas on vandekohus alles otsust kujundamas. Kindlasti kiirendab see protsesse, mis olid juba niigi käimas – kaubakeskused kujunevad kogukonna keskseteks vabaaja veetmise paikadeks, kus rõhk on pigem teenustel kui kaubandusel. Kontoritööl rakendatakse rohkem projektipõhisust ja hübriidlahendust kodu vs kontor. Paljud kinnisvarainvestorid on veendunud, et kriisi suurim võitja on logistika. Logistikamahud kasvavad kindlasti, kuid samas ei ole logistika sama asukohatundlik kinnisvara kui näiteks kaubandus – üks Saue valla põld on logistikapargiks sama hea kui näiteks mõni teine Rae valla põld. Võitjaks kujunevad need, kes suudavad võimalikult efektiivselt (loe: odavalt) ehitada ja seeläbi pakkuda logistikutele madalamat üürihinda.

Aasta pakkus kindlasti ka südamlikke hetki. Novembri alguses tulnud BioNTech / Pfizeri teade oli selge inimkonna teadmiste triumf, mis ahendas jätkuvalt erinevate religioonide tööpõldu teaduspõhise maailmakäsitluse ees – vähem kui aastaga suudeti kasutamiskõlblik vaktsiin välja töötada. BioNTechi projekt sisese koondnimetusega „Välgukiirus“ sai alguse 2020. aasta jaanuaris, kui viirus polnud Euroopasse veel õieti jõudnudki. Testitud vaktsiin suudeti turule tuua kõigest 11 kuuga ja seda olukorras, kus keskmiselt kuus vaktsiinikandidaati kümnest ei jõua testidest lõpuks kaugemale. Antud uudises oli palju sümpaatseid allhoovusi, mis ei sobi kokku populistlike riigijuhtide etendatava poliitlärmi ning pseudopatriotismiga – BioNTechi taga on Saksamaal elav ja töötav Türgi sisserändajate lastest abielupaar ning lisaks sellele on Pfizeri juht rahvuselt kreeklane. Ajal kui Euroopas peavad immigratsioonivastased populistid tuliseid poliitlahinguid ning kui Kreeka ning Türgi saadavad Vahemerel üksteise poole sõjafregatte, on see eriti sümpaatne ja kujundlik näide inimlikkuse paremast poolest.

Majanduse taasavamine toimub kõige varem kevadel

Majanduslikus võtmes iseloomustab 2020. aastat kõige paremini mõiste annus horribilis. Mitte niivõrd palju kiretus majandusstatistikas, kui pigem inimeste, keda ökonoomikas nimetatakse elutult majandusagentideks, vaimses tasakaalus. Suhtlen igapäevaselt paljude Balti ettevõtete juhtide ja loomulikult veel tihedamalt EfTENi üle Balti riikide pihustunud meeskonnaga – meil on kontorid kümnes erinevas Balti linnas. Aasta lõppu iseloomustab kõige täpsemini mõiste (koroona)väsimus ja tülpimus. Oodatakse, et see aasta lihtsalt ära lõppeks. Samas teadvustades, et järgmise aasta esimene kvartal tuleb majanduslikult kõige keerulisem, kuid sellele järgneb oodatud vabanemine, kui arvestatav osa ühiskonna riskigruppidest on vaktsineeritud. Positiivsed uudised vaktsiinirindelt süütasid tunneli lõppu valguse. Mida päev edasi seda kirkamalt tunneli lõpp paistab – võtame ennast kokku ja saame hakkama.

Oma mõtteis juurdlen ma pigem koroonajärgse majanduskeskkonna üle. Paistab minevat nii, et vaktsiin ja suuremahuline Euroopa Liidu poolne abiraha saabub Eestisse piltlikult öeldes ühe ja sama lennukiga, millele annavad kütust miinustootlusega riigivõlakirjad. Ükskõik kes ei oleks Stenbockis võimul, mitte iial ei suudetaks jagada toetusi vastavalt tegelikele koroona majanduslikele kahjudele, isegi kui digiriigis võiks see olla ideaaliks, mille poole vähemalt püüelda. On selge, et suuremahulised riigipoolsed investeeringud tekitavad mullistusi investeeringuid saavates sektorites, mis taaskord mõjub majandustasakaalule halvasti, kuid on mõneti paratamatu. Olukorras kus valitsejate prioriteet nr. 1 on arusaadavalt rahvatervis, jääb majandus hetkeks tahaplaanile. Majanduse sulgemine on kiirotsus, kuid selle avamine pikk protsess, mille juurde saame asuda mitte varem kui järgmise aasta märtsis. Seni tuleb lihtsalt vastu pidada.

Riigirahanduses oleme nüüd kõik kreeklased

Kui finantskriisi järgselt läksid pokkeri terminoloogia alusel keskpangad oma kvantitatiivse lõdvendamise poliitika alusel (mida maakeeli tuntakse rahatrükkimise nime all) all-in’i, siis koroonajärgne maailm viib kõikide žetoonide mängupanekuni riikide keskvalitsused. Finantskriisi järgne õppetund on teadmine, et keskpangad ei suuda iseseisvalt majandusaktiivsust juhtida, kuigi nimetatud baasväitele tugines suur osa varasemast rahandusteooriast. Lõviosa rahatrükist on läinud finantsturgudele, mis ei oma reaalmajanduse või ettevõtete tegelike finantstulemustega enam suurt seost. Samas pärmina paisuvad riigieelarve defitsiidid võimaldavad viia raha otseselt abivajajateni – üks markantsem näide pärineb näljase ja sotsiaalselt tundetu kapitalismi kodumaalt USA-st, kus jagati 1200 dollarit ühekordse maksena neile, kes teenivad aastas alla 75 000 dollari. Nüüd kus käesoleva aasta sees on keskpangad raha trükkijana ja valitsused raha kodukande teenuse pakkujana asunud tööle tandemina, leiab Modern Monetary Theory ehk MMT (mida kutsutakse ka kui Magic Money Tree) järjest enam kriitikavabu toetajaid. Ökonoomika ja rahanduse ajaloos tuhnides leiab huviline palju vastuväiteid, kuid ometi on faktid tänaseks loodud. Tänane reaalsus on määramatult teine kui veel kümnend tagasi, mil Kreekat nahutati pillava elustiili eest. Täna oleme riigirahanduse mõistes kõik kreeklased, kuigi viimased on aastaid sammunud kasinuseradadel. Pikaajaliselt on see kui kevadine tulvavesi varahindade kasvu veskile ning suurendab lõhet nende vahel kellel on finants- või kinnisvara ja kellel seda ei ole. Olgu selle kinnituseks näiteks Euroopa suurima siseturu, Saksamaa eluasemehindade hinnagraafiku tõus kõrvutatuna Euroopa Keskpanga bilansimahuga – kaks joont liiguvad täpselt samas tempos järjest kõrgemale tasemele.

Pensionireformi varjukülgi näeme paarikümne aasta pärast

Aasta suurima poliitrumaluse auhinnale leidub väärikaid nominente, kuid on siiski üks suveräänne võitja – pensionireform. Tegemist on olulise muutusega, mis mõjutab meid aastakümneid. Pensionireformis on kahtlemata ka positiivseid külgi – kasvõi see, et me rääkisime pensioniks kogumise olulisusest kordades rohkem kui varasemalt. Teiseks on võimalus inimestel ise oma pensioniraha investeerida kindlasti kiiduväärt samm süsteemi avamise ja paindlikkuse suurendamise suunas. Samas andes inimesele võimaluse senised pensioniks mõeldud säästud poodi viia on äärmiselt küüniline, lühinägelik ja populistlik. Lühiajaliselt võidab sellest muidugi sisetarbimine ja sealt korjatakse maksud riigieelarvesse. Antud reformi varjukülgi näeme paarikümne aasta pärast, kui siis ca 70-aastane pensionile mineja näeb, et kuna tema ei säästnud, siis tema pension on oluliselt madalam kui neil, kes säästmist jätkasid ja hakkab valjuhäälselt nõudma võrdseid pensione – tahaks näha valitsust, kes siis hallipäiste valijate ees kalkust üles näitab. Riigipoolne tänane kinnitus, et süsteemist lahkuja 4% sotsiaalmaksust säilib n-ö esimeses sambas on liivale rajatud pettekujutelm. Esimese samba pensionikassa on olnud defitsiidis juba üle kümne aasta ehk tänaseid väljamakseid toetatakse teiste riigieelarveliste tulude arvelt. Samal ajal on eestlastel II sambas üle 5 miljardi euro reaalseid finantsvarasid. Sellelt pinnalt saab igaüks ise mõelda, et kuivõrd kindel see esimene sammas rahvastiku üldise vananemise taustal paistab?

EfTEN loob jaeinvestoritele kinnisvarafondi

Lõpetuseks paari sõnaga EfTENist. Lõppenud keerulisel aastal suutsime teha kokku 6 kinnisvara ostutehingut, mille rahaline koguväärtus on 90 miljonit eurot. Väga oluline on Balti riikide esimese elukondliku üürikinnisvarafondi käivitamine, mis esimeses ringis kaasas 33 miljonit eurot omakapitali. Lisaks avasime enda jaoks uue investeerimissegmendi esimese hooldekodude tehingu näol – tegemist oli esimese omanäolise tehinguga Balti riikides, kus hooldekodu omandas kinnisvarainvestor ja mida hakkab üürilepingu alusel opereerima investorist eraldiseisev professionaalne operaator.

Meie kinnisvarafondidel läks majanduslikult palju paremini, kui kevadel võisime oodata – üüritulu vähenes võrreldes mullusega keskmiselt alla 5%. Kuid mõistagi ei kehti see hotellide kohta. EfTENi kogu hallatavate varade väärtus ületab aastalõpu seisuga 800 miljoni euro piiri. Võttes arvesse, et meie erinevates fondides on tänaseks 100 miljonit eurot investeerimata omakapitali, siis ületame paari aasta jooksul hallatavate varade mahult miljardi euro rajajoone, mis pole senimaani olnud jõukohane ühelegi Balti suurpankade välisele varahaldurile. Meie jaoks ei ole maht peamine. Tähtsaim on teha võimalikult tulusaid investeeringuid meie fondide sadadele, Tallinna börsil noteeritud kolmanda fondi näitel suisa tuhandetele, investoritele. Me tajume EfTENis väga selgelt oma isiklikku vastutust – igale tehingule kirjutame juhtkonnana vaimses mõttes ise alla, investeerides ka muidugi suures osas enda isiklikku raha ning seega läbikukkumised on lubamatud.

Järgmisesse aastasse vaadates on meil kavas turule tuua jaeinvestoritele suunatud madalate kuludega kinnisvarasse investeeriv fond, kuhu saavad raha investeerida kõik inimesed kas ühekorraga või jooksvalt oma kuupalgast. Lisaks mõistagi inimesed, kes otsustavad oma pensionisääste iseseisvalt edasi investeerida. Täna on EfTENi fondidest jaeinvestorile kättesaadav ainult meie börsil noteeritud kolmas fond. Kuid meie kolmanda fondi maht on ca 15% meie kõikide hallatavate varade mahust. Uue fondifondi näol saab jaeinvestorile avada investeerimisvõimalusi, mis seni on olnud avatud ainult professionaalsetele ja institutsionaalsetele investoritele.

 

Jõuluks head tervist, rahulikku olemist ning oluliselt lustlikumat 2021. aastat!

 

Viljar Arakas
EfTEN Capital AS tegevjuht