EfTEN CapitalEfTEN Capital

Blogi

EfTENi kinnisvarafondide poolaasta hindamistest

EfTENi nelja kinnisvarafondi sisekord näeb ette, et iga poolaasta lõppedes viime oma bilansilised kinnisvaraportfelli investeeringute rahalised väärtused vastavusse kinnisvaraturu hetke turuhindadega. Õiglasema tulemuse ja parema läbipaistvuse huvides ei hinda me oma varasid ise, vaid palume seda teha sõltumatul kinnisvarahindajal. EfTENi puhul on selleks Colliers International. Nad on üks väheseid hindajaid, kes on rahvusvaheliselt laialt tuntud ja kes tegutseb kolmes Balti riigis, kus ka EfTEN. Colliers on hinnanud meie varasid juba viimased 8 aastat ning on väga oluline rõhutada, et nad hindavad kogu meie portfelli. Nii nagu me ei otsi meie fondidele kõige „leebema pilguga audiitorfirmat“ (EfTENi fonde nimelt auditeerib PricewaterhouseCoopers) nii ka me ei korralda erinevate kinnisvara hindamisbüroode vahel väärtuste „enampakkumist“, leidmaks konkreetsele hoonele kõige optimistlikuma olevikuvaatega hindajat – eesmärgiga paisutada paberil omakapitali. Me eelistame, et üks büroo hindab meie 48 hallatavat ärihoonet igal poolaastal.

Kinnisvarahindamiste juures on peamine rõhk sõnal „hinnang“ ehk see on arvamus. Kindlasti argumenteeritud, rohkel turukogemusel põhinev hetke parim teadmine, aga siiski arvamus. Hindamine on litsentseeritud tegevus ja ilma vastava atestaadita ei ole võimalik hindajaks saada ning lisaks on nõutud töökogemus. Kinnisvara tegelik väärtus selgub mõistagi notaris ehk tegeliku ostu-müügitehingu käigus. EfTENi esimene fond on müünud oma 12-aastase tegevusajaloo jooksul kokku 12 objekti, millest 10 on müüdud kõrgema väärtusega kui müügihetke bilansiline väärtus ja kaks hoonet on müüdud täpselt sama hinnaga, mis oli müügihetkel bilansis kirjas. Eks kõik sõltub väga palju konkreetse müügitehingu ajastusest, antud hetke turusentimendist ja asjaolust, kas on tegemist pigem ostjate või müüjate turuga.

Koroonaaeg lõi kaardid igal pool segamini ja hetkel ärikinnisvara investeeringute turgu sisuliselt ei eksisteeri. Seega on hindajatel väga raske öelda, mis on ühe või teise vara tegelik turuhind. Turuosalistele on teada mitmeid tehinguid, mis tänu koroonakriisist vallandunud üldisele ebakindlusele jäid tegemata. Kas ajutiselt või alaliselt, seda näitab aeg. Siiski üks tehing viidi edukalt lõpule, kui East Capital omandas SEB peahoone Tallinnas ca 6% puhastootlusega. Ehk teisisõnu hindajatel napib vajalikku alusmaterjali ja võrdlustehinguid, millelt tuletada EfTENi portfelli varade õiglast väärtust 2020. a. juuni lõpu seisuga. Sellel põhjusel on hindajad märkinud, et nende tavapärane hindamiste aktsepteeritud vahemik on hetkel suurem, kui see oleks turu tavaolukorras. Colliers hindab erinevuseks +/- 5% võrreldes tavaolukorraga. Kui meie kolmandas fondi on kinnisvarainvesteeringute maht kokku 130 miljonit eurot, siis kuna laenumaht tänu turuväärtusele ei muutu, mõjutab 5% täpsusklassi kõikumine meie omakapitali ca kahekordse võimendusega ehk +/- 10%.

On selge, et koroonakriis ei ole vara hindasid tõstnud. Vaevalt, et need on samaks jäänud, aga hetkel on sisuliselt võimatu öelda, kui palju täpselt on varahinnad odavnenud. Me näeme börsidelt, kuivõrd kiiresti on likviidsetel turgudel varade hinnad taastunud, võrreldes kriisiaegse madalpunktiga. Põhjuseks ei ole ettevõtete eeskujulikud majandustulemused, vaid keskpankade ja valitsuste massiivne rahapoliitika nõudluse stimuleerimiseks ning majandusringluse hangumise vältimiseks. Üksteise võidu on valitsusjuhid üle maailma teatanud enneolematutest stiimulpakettidest, mis on USA föderaaleelarve defitsiidi näitel võrreldavad protsendina SKPsse teise ilmasõja järgse perioodiga. Reaalmajandusse jõuab see rahamassiiv selge viitega ja ainult osaliselt, kuna suur osa uuest rahamassist ladestub varahindades – börsidel, kinnisvaras, väärismetallides, mitte soovitult reaalmajanduses. Kindlasti mõjutab antud trend ka maailma suurima varaklassi – kinnisvara – pikaajalist väärtust. Ehk kokkuvõtetes on selge, et lühiajaliselt toob koroonakriis varahindades kaasa tagasilööke, kuid pikemas vaates tõstab riikliku stimuleerimise tekitatud tõusuvesi kõiki paate korraga ning kinnisvara pole siin erandiks, vaid kõigi eelduste kohaselt üheks suurimaks võitjaks.

Poolaasta hindamiste seisuga on meie börsil noteeritud fondi, EfTEN Real Estate Fund III ASi, kinnisvarainvesteeringute puhastootlus 7,45%. Puhastootlus tähendab maakeeli aastast kinnisvaraomanikule jäävat rahavoogu, peale hoone haldamise kulude mahaarvamist, mis on jagatud varade õiglase turuväärtusega. Kuna me kasutame investeeringute tegemisel ca 50% ulatuses varade väärtusest ka laenu, mille intressimäär on hetkel ca 2,3%, siis omakapitali tootlus tõuseb tänu finantsvõimendusele üle 10%, pigem ca 12-15% suurusjärku ühes aastas. See on igati viisakas tulemus, mis väljendab kinnisvarafondide kapitalitootluse tavapärast ootuspärast taset. Tegemist ei ole start-up’iliku kasvuga mida teisalt kompenseerib tuleviku rahavoogude suurem kindlustunne kui kasvuettevõttetel.

On palju korratud tõsiasi, et me kõik ootame sügist, mõistmaks viiruse leviku ja sellest tingitud majandust piiravate meetmete pikaajalist mõju. Kui viiruse teine laine jääb kardetust tasasemaks ning valitsused on saanud piisavalt ettevalmistusaega, võib eeldada, et kinnisvarasektoris tavapärane elu teisel poolaastal taastub. Ka lühiajalised üüri vähendamised, mis on hetke väärtuste langetamise peamine põhjus, saavad olema lühiajalise mõjuga. Omakorda mõjutaks see varahindade taaskordset hinnakasvu.

Milliseks kujuneb äripindade kogunõudlus koroonajärgses maailmas on omaette teema. Loogiline on eeldada, et majandusaktiivsuse langus toob kaasa uute äripindade vähenenud nõudluse. Ehk uute ärihoonete turuletoomine saab tagasilöögi ning konkurents olemasolevate hoonete vahel läheb teravamaks. Liiast on eeldada, et edaspidi puudub igasugune nõudlus büroopindade järgi (kuna kõik töötavad kodust) või kaubanduspindade järgi (kõik ostud tehakse internetis), kuid konservatiivne tasub olla. Konservatiivset investeerimisjoont ja ka varade hindamiste praktikat oleme EfTENis alati au sees pidanud. Saan lubada, et sellel kursil ka jätkame.

 

Viljar Arakas
EfTEN Capital tegevjuht