EfTEN CapitalEfTEN Capital

Blogi

EfTEN Real Estate Fund III emiteerib uusi aktsiaid

Maikuus toimub juba viies EfTEN Real Estate Fund III AS-i avalik aktsiaemissioon, kus läheb pakkumisele kuni üks miljon uut aktsiat, hinnaga 16 eurot aktsia. Investoreid kindlasti huvitab, miks me emissiooni teeme ning millised on fondi tegevussuunad.

Kõigepealt tuleb öelda, et fondi puhul on tegu dividendiaktsia, mitte kasvuaktsiaga. Me ei saa pakkuda start-up’idele omast püstist hokikeppi meenutavat kasvukõverat, vaid pigem stabiilset ja rahulikku tootlust. Ärikinnisvara ei ole kahjuks võimalik skaleerida, nagu seda võimaldab näiteks Taxify suurepärane lahendus. Meil on täna fondi kümnes ärihoones kokku 86 000 m2 üüritavat pinda. Ühte ja sama ruutmeetrit ei saa üürida kahele ettevõttele korraga. Kärsitumale investeerimishingele võib see tunduda liialt igav ja üksluine, kuid pikemaajalised investorid teavad hästi antud aktsiaprofiili pakutavaid voorusi – „osta ja unusta“.

Me investeerime üksnes stabiilset rahavoogu tootvasse ärikinnisvarasse, kus rõhk on sõnal „stabiilne“ – eelistame tugevate üürnikega ärihooneid, mille heasse käekäiku usume ka kaugemas tulevikus, kui seda on pelgalt paar lähiaastat. Seda nii üürnike endi kui ka hoonete tehnilise taseme, asukoha ja sihtotstarbe võtmes. Vastavalt kehtestatud dividendipoliitikale maksame iga-aastaselt 80% fondi eelmise majandusaastaga kogunenud vabast rahavoost aktsionäridele dividendideks. Möödunud majandusaasta eest otsustasime välja maksta suisa 100% vabast rahavoost, kuna see oli fondi finantstulemusi arvestades võimalik ja mõistlik, sest piisavad reservid on kogutud.

Fondi algne investeering on kahekordistunud

Meie senine tegevus on olnud igati edukas. Kui alustasime fondiga 2015. aasta suvel, pakkusime aktsiaid nominaalhinnaga ehk 10 eurot aktsia. Sellel hetkel ei olnud fondil veel ühtegi investeeringut, oli ainult juhtkonna tahe, turutunnetus ja tegevusvisioon. Tänaseks on fondil kokku kümme rahavoogu tootvat investeeringut ja üks arendusprojekt, mis valmib käesoleva aasta sees – Hortese aianduskeskus Tähesaju linnakus Lasnamäel. Mida aeg edasi, seda rohkem pakub fond uutele investoritele huvi. Täna, veidi vähem kui neli aastat hiljem, on fondi aktsia turuhind Tallinna börsil ca 18 eurot aktsia kohta. Lisaks oleme maksnud vahepealsetel aastatel 2 eurot netodividende aktsia kohta. Ehk algne investeering, 10 eurot aktsia, on kasvanud üldistades kahekordseks ja seda kõigest nelja aastaga. Tegemist ei ole just tavapärase olukorraga – ärikinnisvara investeeringute tegemisel eeldatakse omakapitali tootlust 10–15% ühe aasta kohta. Ja nüüd kohustuslik osa – mineviku tootlus ei anna meile mõistagi infot tuleviku tootluse kohta. Balti kinnisvaraturu positiivne areng on meid selgelt toetanud. Kahtlemata on EfTENi tänane meeskond teinud head tööd nii investeerimisobjektide valikul kui ka nende igapäevasel haldamisel. Olen kõigile meie kolleegidele tänulik tehtud töö ja pühendumise eest ning nende üle varjamatult uhke.

EfTEN Real Estate Fund III investeerimisprofiil lubab meil tegeleda ka kinnisvaraarendamisega. Seda küll piiratud mahus – kinnisvaraarenduse avatud positsioon (see tähendab eeldatav kogu rahaline investeering kuni ärihoone valmimiseni) ei tohi ühelgi ajahetkel ületada 25% fondi kogu varade mahust. Nii et me ei pea piirduma üksnes valmis hoonete ostmisega, mille osas  valitseb suhteliselt tihe konkurents. Hetkel arendame Hortese aianduskeskust Tallinnas. Lähiminevikus investeerisime Laagri Selveri arendusse ja viisime selle edukalt lõpule ning laiendasime DSV Riia logistikakeskust. Kinnisvaraarendus kätkeb endas erinevaid riske, kuid on lõppkokkuvõttes investoritele tulusam investeering kui valmis hoone omandamine. EfTENi meeskonna kinnisvaraarenduse kogemus on rikkalik. See annab meile kindlust vastavaid projekte vaadata ja edukalt ellu viia ka tulevikus.

Äraootavad hoiakud Balti ärikinnisvaraturul

Balti ärikinnisvaraturg laiemalt on hetkel mõneti äraootaval seisukohal. Lähiminevikus on toimunud Balti turul mitmeid säravaid tehinguid, eriti Vilniuse uute büroohoonete segmendis, kus tootlustase on langenud alla 6%. Meie fondi minimaalseks sisenemistootluseks on 8% – ilma  pangalaenuta, mis 60–65%-lise pangalaenu võimenduse juures tähendab omakapitali tootlust ca 15%.

Ärikinnisvara on panga finantseerimistingimuste muutuste osas tundlik varaklass. Viimastel aastatel on erinevatel põhjustel Balti turult lahkunud kolm Põhjala panganduskontserni ning konkurentsi hõrenemine on Balti panganduses kaasa toonud laenutingimuste karmistumise kõigile turuosalistele. Antud muutus on müüjate teadvusesse kohale jõudnud, aga mitte nende müügihindade ootusesse – kõik tahavad saada oma ärikinnisvara eest ju parimat hinda. Eeldatakse, et laenutingimuste karmistumise mõju peab jääma üksnes ostja kanda, kuid meie seda arvamust ei jaga.

Seega lõhe müüjate hinnaootuse ja potentsiaalsete ostjate hinnapakkumiste vahel on kärisenud suureks. Sestap ei saa me lubada kaasatava kapitali kiiret investeerimist. EfTEN Capitali partnerid omavad fondist tänaseks ca 30% ehk me investeerime väga suures osas oma isiklikku raha, pakkudes teistele investoritele võimalust koos meiega investeerida. Me investeerime üksnes siis, kui tunneme end uue investeeringu osas turvaliselt. Meeskonna siseselt ütleme ära jääva investeeringu kohta, et kõige hullem, mis meiega saab juhtuda, on see, et raha jääb alles. Me võtame vastutuse investorite ees – liigne tulevikuootuste optimism või kõrge sisendhind on meie jaoks „no go“. Saan kinnitada, et meie investeerimisjuhid tegelevad igapäevaselt EfTENi Tallinna, Riia ja Vilniuse büroodes uute projektide analüüsiga.

Põhjalaga võrreldes on Baltimaades palju arenguruumi

Balti ärikinnisvaraturu tehingute maht on suurusjärgus 1 miljard eurot aastas. Ida-Euroopa juhtriigi, Poola ärikinnisvara investeeringute turu maht oli mullu 7,2 miljardit eurot. Soomes oli vastav näitaja 7,8 miljardit eurot ja Rootsis suisa 15,1 miljardit eurot. Kuna riigid on oma suuruselt ja arengutasemelt väga erinevad, siis parema alternatiivi puudumisel tasub jagada tehingute kogumaht ühe elaniku kohta. Rootsi ja Soome näitel on see vastavalt  1510 ja 1420 eurot elaniku kohta, Poolas aga 187 eurot ja Balti riikides keskmiselt 165 eurot elaniku kohta. Ehk per capita on investeerimisaktiivsuse erinevus Põhjala riikidega võrreldes üldistatult üheksakordne. Samal ajal on Balti riikide ning Soome ja Rootsi sisemajanduse kogutoodangu erinevus elaniku kohta ligikaudu kolmekordne. Mida see meile ütleb? Ärikinnisvaras võitleme endiselt kommunismiajastu investeerimiskõlbmatu, euroremonditud arhitektuurse pärandiga, kui ka seda, et välisfondide investeerimishuvi meie regiooni vastu on kordades väiksem kui see võiks olla. Soomes on viimastel aastatel olnud välisfondide osakaal kogu turumahust ca kaks kolmandikku.

Üks Saksamaa äriettevõtete esindaja ütles tabavalt, et Balti riikide suurim probleem Berliinist vaadates on see, et nad asuvad teisel pool Poolat ning on liiga väikesed ja turu mõttes killustunud. Teisalt on meie suureks plussiks valuutastabiilsus läbi eurotsooni kuulumise. Eurotsoonis on kõige kõrgemad ärikinnisvara tootlusmäärad just nimelt Balti riikides. Senisele praktikale tuginedes saame väita, et peale mõne üksiku erandi pole siiski välismaiste institutsionaalsete investorite hordid meie piirkonda jõudnud, mis loob vajaliku tegutsemisruumi kohalikule kapitalile, mida EfTEN Real Estate Fund III plaanibki täita.

Pensionifondide ahistamine annab majandusele tagasilöögi

Ärikinnisvaraturu oluliseks ankurinvestoriks on igas arenenud riigis peamiselt kohalikud pensionifondid, mida meitel soovitakse hoogtööna lammutada. Soomes on kaks pensionifondide valitsemishiiglast – Ilmarine ja Varma – ainuüksi kinnisvarasse investeerinud kokku 10 miljardit eurot, samas kui Eesti pensionifondide kogumaht ületab vaid 4 miljardi euro piiri. See võrdlus näitab, et pensioniks kogumine on aastakümnete pikkune stabiilne tegevus, kus me oleme Eestis vastava süsteemi loomisega alles algusjärgus. Populistlikud ja lühinägelikud plaanid tänase süsteemi lammutamiseks viivad sinna, et uute äriideede finantseerimisvõimaluste vähenemine annab tagasilöögi laiemale majanduskeskkonnale, eelkõige kasvuettevõtete kohalikule rahastamisvõimalustele. Kui pangandusturul on konkurents halvenenud, siis teise samba lammutamisega antaks lisahoop omakapitali investeeringute vähenemisele.

Paar rida ka iga-aastasest valitsemistasust, mis on viimase aja Eesti meediapildi alusel kentsakal kombel pensionifondide osas kõige olulisem aruteluteema (kuigi siinkirjutaja nii ei arva). Plaanitavast tehingust laekuvalt kapitalilt ei hakka fondivalitseja EfTEN Capital teenima tasu enne, kui kaasatud kapital on projektidesse investeeritud. Teisiti öeldes me ei küsi tasu fondi kontol olevalt rahalt, mida pole veel investeeritud. Kui investeering on tehtud, hakkab fondivalitseja teenima tasu, mis võrdub 2% investeeritud omakapitalilt ühes aastas. Kuna iga uus kinnisvarainvesteering tehakse koos laenurahaga, siis on oluline märkida, et tasu makstakse üksnes investeeritud omakapitalilt, mitte tehingu tegemiseks kaasatud pangalaenult. Lisaks on kinnisvara valitsemine hoopis teise profiiliga tegevus kui aktsiaportfelli juhtimine. Kinnisvara vajab sõltumata majanduskonjunktuurist hooldust ja haldust igal ajal. Kui me pakume oma investoritele võimalust rakendada emissioonis osaledes „osta ja unusta“ printsiipi, siis meie kohustus on tegeleda portfellijuhtimisega igapäevaselt.

Emissioonist

EfTEN Real Estate Fund III aktsiaid saab märkida 16. maist kuni 31. maini kõikide Eesti kommertspankade vahendusel. Emissiooni käigus ükski tänane fondi investor oma aktsiaid ei müü. Kogu saadav kapital laekub fondi kontole, mille eest rahastatakse uusi ärikinnisvara investeeringuid Balti riikides. Aktsionäridel, kes olid fondi aktsionäride nimekirjas 7. mai 2019 tööpäeva lõpu seisuga, on aktsiate osas proportsionaalne eelismärkimisõigus. Iga tänane aktsionär saab eelisjaotuse alusel juurde märkida 31% talle täna kuuluvatest aktsiatest – näiteks kui omad 100 aktsiat, siis eelisjaotuse alusel on õigus saada juurde 31 uut aktsiat. Igaüks on mõistagi vaba märkima vähem või rohkem kui üksnes eelisjaotuse alusel tagatud osa. Minimaalselt saab märkida ühe aktsia. Märkimise ülemist piiri ei ole kehtestatud. Eelismärkimise mahtu ületavat osa me kellelegi tagada ei saa – see sõltub aktsiate kogunõudlusest.

Uute emissioonide puhul on EfTEN Real Estate Fund III alati eelistanud seniseid aktsionäre ja vastav eelismärkimise õigus on kehtestatud ka fondi põhikirjas. Vähetähtis pole ka äriline asjaolu, et kui fondi aktsia kaupleb Tallinna börsil 18 euro lähedal, siis aktsiate müügihind on sellest 2 eurot madalam tulenevalt fondi raamatupidamislikust puhasväärtusest ehk moodsalt väljendades NAVist (net asset value per share). Oleme seniseid emissioone teinud alati NAVi baasilt. Seekord aprilli lõpu NAVi ja EPRA NAVi (raamatupidamislik puhasväärtus ilma edasilükkunud tulumaksukohustust ja intressiderivatiivide õiglast väärtust arvestamata) keskpunktis, mis on ümardatult 16 eurot aktsia kohta.

 

Enne investeerimisotsuse tegemist palun tutvu prospektiga (link). Soovitame tutvuda ka LHV panga analüütikute koostatud sõltumatu analüüsiraportiga (link).

 

Viljar Arakas
EfTEN Capital AS, tegevjuht