EfTEN CapitalEfTEN Capital

Blogi

EfTEN kinnisvarafondide esimese poolaasta 2018 tulemused

EfTEN kinnisvarafondide varade maht oli 30. juuni 2018 seisuga kokku 568 miljonit euro (2017: 535 miljonit eurot), kasvades poole aastaga kokku 6%. Fondide kogu omakapitali maht oli poolaasta seisuga 283 miljonit eurot (2017: 267 miljonit), kasvades poole aastaga samuti 6%. Esimesel poolaastal tasuti investoritele kolmest fondist kokku rekordilised 19,8 miljonit eurot netodividende ehk 7,0% käesoleva aasta poolaasta lõpu omakapitali suhtes. Summaarne puhaskasum oli kolme fondi peale 15,3 miljonit eurot (2017: 15,2 miljonit). Kolme fondi sissemakstud omakapitali aastane kaalutud keskmine tootlus (ROIC) oli 19,8%.

Allpool anname lühiülevaate meie kolme kinnisvarafondi auditeerimata 2018. poolaasta majandustulemustest.

EfTEN Kinnisvarafond AS
Fondi asutamisaasta: 2009
Varade maht: 209,7 m€
Investeeringute arv: 18
Omakapital: 108,4 m€
Müügitulu: 7,7 m€ (2017 – 8,5 m€)
Puhaskasum: 4,5 m€ (2017 – 5,8 m€)
ROIC (return on invested capital)1: 13,5%
Fondi staatus: investeerimisperiood on lõppenud; hoidmisfaas

1 ROIC on fondi sissemaksetena investeeritud omakapitali aastane kogutootlus

2018. aasta esimeses poolaastas viis fond lõpule oma kümnenda eduka üksikinvesteeringust väljumise, võõrandades endise Eesti Energia peakorteri aadressil Laki 24, Tallinn. Edukas investeering oli fondi portfellis kokku 5 aastat ja teenis keskmiselt 18% omakapitali tootlust aasta kohta. 2018. aasta II poolaastas viiakse lõpule UKU Keskuse laiendus Viljandis ning olulise värskenduse on läbinud Pärnu mnt 105, endine Äripäeva maja, büroomaja Tallinnas. Tavapärasest madalam investeeritud omakapitali tootlus on tingitud asjaolust, et EfTEN Kinnisvarafondi kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus 2018. aasta I poolaastal koondina sisuliselt ei muutunud, langedes kokkuvõttes 407 tuhande euro võrra (eelmise aasta I poolaastal kinnisvaraportfelli väärtus tõusis 1 048 tuhande euro võrra).

EfTEN Kinnisvarafond II AS
Fondi asutamisaasta: 2015
Varade maht: 252,2 m€
Investeeringute arv: 6
Omakapital: 126,9 m€
Müügitulu: 13,9 m€ (2017 – 10,96 m€)
Puhaskasum: 7,6 m€ (2017 – 5,4 m€)
ROIC (return on invested capital)1: 25,5%
Fondi staatus: investeerimisperiood on lõppenud; hoidmisfaas

1 ROIC on fondi sissemaksetena investeeritud omakapitali aastane kogutootlus

Käesoleva aasta esimeses poolaastas omandas EfTEN Kinnisvarafond II 8%-lise sisenemistootlusega oma kuuenda investeeringu, Marienthali ärimaja Tallinnas, Mustamäel. Lisaks on fondile häid tulemusi toonud Radisson Sky Blu hotell ja Domina keskuse täielik käivitumine peale põhjalikku ümberehitust. EfTEN Kinnisvarafond II AS on oma äriplaani järgse fondimahu poolaasta lõpu seisuga ületanud. Seoses sellega peatab fondivalitseja uute investeeringute tegemise fondi ning toob 2018. aasta teises pooles turule ainult institutsionaalsetele investoritele suunatud EfTEN Real Estate Fund IV, mis jätkab EfTEN Kinnisvarafond II’e senist core and core plus investeerimisstrateegiat.

EfTEN Real Estate Fund III AS
Fondi asutamisaasta: 2015
Varade maht: 106 m€
Investeeringute arv: 10
Omakapital: 47,3 m€
Müügitulu: 4,1 m€ (2017 – 3,5 m€)
Puhaskasum: 3,2 m€ (2017 – 4,0 m€)
ROIC (return on invested capital)1: 16,6%
Fondi staatus: aktiivne investeerimisfaas

1 ROIC on fondi sissemaksetena investeeritud omakapitali aastane kogutootlus

EfTEN Real Estate Fund III AS’i 2018. aasta I poolaasta olulisimateks sündmusteks oli „Evolution“ büroohoone soetus Vilniuses, DSV Riia logistikakeskuse valmimine ning Tallinnas Tähesaju ärilinnakus kinnistu soetamine Hortese aianduskeskuse ehitamiseks. Fondile on väljastatud aianduskeskuse ehitamiseks ehitusluba ning peetakse läbirääkimisi ehituslepingu ja üürilepingu allkirjastamiseks. Ehitusega plaanime alustada 2018. aasta augustis. Laagri Selveri arendusprojekti saame pärast maikuus lõpetatud lisaparkla asfalteerimistöid lugeda lõppenuks. EfTEN Real Estate Fund III AS juhindub oma tegevuses oportunistlikust ja väärtust lisavast investeerimisstrateegiast. Fondi aktsiad on vabalt kaubeldavad ja fond on noteeritud NASDAQ’i Balti põhinimekirjas.

Kokkuvõte

Kõigi kolme fondi majandustegevus vastab igati fondivalitseja ootustele. Tootlusmäärade alanemine on Balti ärikinnisvaraturul peatumas, mistõttu jäi 2018. aasta esimese poolaasta kinnisvara ümberhindlustest teenitud netokasum tagasihoidlikuks – kokku 1,9 miljonit eurot (eelmise aasta samal perioodil saadi õiglase väärtuse muutusest kasumit kokku 3,6 miljonit eurot). Oluline on rõhutada, et ümberhindlustest teenitud puhaskasum ei mõjuta kuidagi fondide tegelikke rahavooge. EfTENi fondidest maksti möödunud poolaastas välja rekordiline dividendide summa – peaaegu 20 miljonit eurot.

Fondidele on järjest keerulisem leida uusi sobivaid investeerimisobjekte seoses müüjate hinnaootustega, mis on tänu turu kõrgkonjunktuurile kõrged. Ärikinnisvara hinnad on äärmiselt tundlikult pangafinantseerimise tingimuste muudatustele. Balti pangandusturul on konkurentsivõimelisi laenuandjaid olulisel määral vähenenud, mis on endaga kaasa toonud riskimarginaalide tõusu. 2019. aastal oodatakse Euroopa Keskpangalt senise äärmiselt lõdva rahvapoliitika kursimuutust, mis kokkuvõttes tähendab finantseerimistingimuste kallinemist ja pidurdab Balti ärikinnisvara tootlusmäärade edasist langust. Erineva investeerimisstrateegiaga EfTEN Real Estate Fund III AS ja loodav EfTEN Real Estate Fund IV plaanivad investeerimistegevust jätkata, kuid on tänase hinnataseme juures konservatiivselt meelestatud. Sestap ei saa me investoritele lubada kiiret uute investeeringute tegemiste tempot.

Möödunud poolaasta on oluline teetähis fondivalitsejale, EfTEN Capital’ile – fondivalitseja kogu hallatavate varade maht, kolm kinnisvarafondi, Balti Kinnisvaraportfell AS ja eramandaadid, on viinud hallatavate varade mahu üle 600 miljoni euro.

Viljar Arakas                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        EfTEN Capital tegevjuht                                                                                                                                                                                                                                                                                                             EfTEN kinnisvarafondide fondijuht