Blogi
Rahatrükk ja Eesti kinnisvarasektor
Investeerimine aktsiaturgudele, võlakirjadesse, kinnisvarasse, jne on alati seotud mingit laadi riskidega. Läbi ajaloo on need riskid olnud hinnastatud väga erinevalt – st kord tunduvad aktsiaturud liiga kallid (oodatav tootlus on võrreldes võetava riskiga liiga madal) ja võlakirjad odavad ning siis jälle vastupidi. Seetõttu arutlevadki investorid kõige sagedamini küsimuse üle, millist riski tasub praegusel hetkel võtta ja milline risk on paremini või halvemini tasustatud.
Mida on rahatrükk muutnud?
Keskpankade massiivne rahatrükk on oluliselt mõjutanud kõikidele varade hindu ja riskide hinnastamist. Ajaloolises võrdluses tunduvad sisuliselt kõik investeerimisvõimalused kallitena või väga kallitena. Kõige selgemalt kajastub rahatrüki mõju rahvusvahelistel võlakirjaturgudel – paljude riikide valitsuste võlakirjade intressimäärad on negatiivsed. Veelgi enam, ka osa ettevõtteid võib kaasata turult raha tingimustel, kus võlakirjade lõppedes peavad nad investoritele vähem raha tagastama!
Keskpankade agressiivne rahapoliitika on viimastel aastatel avaldanud oma mõju ka kinnisvarasektoris. Enamikes riikides on kinnisvara hinnad tõusnud üürihindade suhtes järjest kõrgemale. Maailma juhtiva kinnisvarahindaja CBRE andmetel on arenenud riikide ärikinnisvara tootluse ootus kahanenud viimase 7-8 aastaga keskmiselt 6% tasemelt 4%tasemele. Tähelepanuväärne on aga asjaolu, et ärikinnisvara tootluse ootuse langus on sisuliselt samas suurusjärgus intressimäärade alanemisega võlakirjaturgudel – võrreldes investeerimisega valitsuse võlakirjadesse, pakub kinnisvara arenenud riikides endiselt sama suurt (2-4 protsendipunktilist) lisatootlust kui suure rahatrüki algusaegadel. Mõnevõrra lihtsustatult võib seega öelda, et investori vaatevinklist on rahatrükk avaldanud üsna sarnast mõju arenenud riikide võlakirjaturgudele ja kinnisvarasektorile.
Eesti eripära
Eestis ja ka teistes Balti riikides oleme täna olukorras, kus rahatrüki paks joon kulgeb selle vahel, kas investorite ringi moodustab peamiselt kohalikule turule orienteeritud kapital või pakub see suuremat huvi ka globaalsetel turgudel toimetavatele investoritele.
Rahvusvaheliselt kõige aktiivsemalt kaubeldav Eesti finantsinstrument on ilmselt eelmisel suvel 0,24% tootlusega emiteeritud 10 aasta pikkune valitsuse võlakiri. Suure mahu, kõrge likviidsuse ja rahvusvahelistele standarditele vastavate tingimuste tõttu, on see võlakiri leidnud oma koha paljude välisinvestorite portfellides. Käsikäes teiste euroala valitsuste võlakirjadega on selle intressitase rahatrüki toel juba jõudnud negatiivseks, olles sisuliselt võrreldaval näiteks Prantsusmaa ja Iirimaa valitsuste võlakirjade intressiga.
Rahvusvahelise kaubeldavuse aspektist on skaala teises äärmuses Eesti ja teiste Balti riikide erinevat liiki reaalvarad, näiteks kinnisvara. Nende maht on maailma mastaabis väga pisike ning tehingute tegemine ja hilisem varade hoidmine ei allu sageli võlakirjadega sarnasele lihtsale standardiseeritud rahvusvahelisele praktikale. Nii pole üllatav, et keskse asukohaga ärikinnisvarasse (n.n prime kinnisvara) investeerimisel on meil ilma laenuraha kaasamata täna jätkuvalt võimalik teenida ca 7% suurust üüritootlust. Nii suur erinevus riskivaba investeeringu (negatiivse intressiga Eesti valitsuse võlakiri) ja ärikinnisvara vahel, on ajaloos väga harukordne.
Võrreldes ärikinnisvaraga, on elukondlik kinnisvara palju mitmekesisem ning ühest hinnangut korterite ja majade üüritootluse hetketasemele on märksa keerulisem anda. Nii on lihtsam püüda hinnata, kas viimaste aastate elusaemete kallinemine on olnud kooskõlas meie majanduse muude näitajate arenguga. Kõige sagedamini kõrvutatakse eluasemeturu hinnakasvu elanike sissetulekute muutusega. Statistikaameti andmetel on eluaseme hinnaindeks ja keskmine brutopalk kasvanud Eestis viimase seitsme aasta jooksul (umbes siis sai rahatrükk Euroopas täishoo sisse) võrdselt 55% võrra. See on suures kontrastis paljude n.n vana Euroopa riikidega, kus eluaseme hinnakasv on olnud palkadest oluliselt kiirem ning selle läbi muutnud korteriostu üha suuremale osale elanikkonnast kättesaamatuks unistuseks.
Nii võime kokkuvõtlikult tõdeda, et keskpankade rahatrükk on Eesti rahvusvaheliselt kaubeldavatele finantsvaradele avaldanud suurt mõju, kuid kinnisvaraturule jõudnud vaid piiratud ulatuses.
Väike ja pangakeskne finantsturg
Rahatrüki ebaühtlasel mõjul siinsete varade hindadele on ilmselt palju põhjuseid, millest kaks peamist on: (i) Eesti finantsturu pangakesksus; (ii) Eesti majanduse väiksus ja investeerimisvõimaluste vähesus rahvusvahelistel turgudel tegutsevate investorite vaatepildist.
Eestis on vaid mõned üksikud rahvusvaheliselt võlakirjaturult laenavad ettevõtted. See tähendab, et raha hinna (ehk intresside) kaudu kandub keskpanga rahapoliitika meie majandusse peamiselt siin tegutsevate kommertspankade vahendusel. Viimastel aastatel pole see kanal aga väga hästi toiminud. Nii näiteks olid eelmisel aastal Eesti ettevõtetele antud pangalaenude keskmine intress ja eraisikutele kinnisvaralaenude keskmine intress sisuliselt samal tasemel juba 2013. aastal. Samal ajal on aga Euroopa võlakirjaturgudel nii kõrgema kui madalama riskiga laenavate ettevõtete intressimäärad teinud läbi suure kukkumise.
Balti riikide finantsturg jääb pankade keskseks veel pikemaks ajaks. Nii on tõenäoline, et ka rahatrüki ülekandumine siinsele kinnisvaraturule jääb piiratuks. Ühelt poolt tähendab see hea tootlusootusega investeerimisvõimaluste säilimist, teiselt poolt peaks see aga vähendama riske, et eluaseme soetamine muutub kiire hinnatõusu tõttu üha suuremale osale elanikkonnast kättesaamatumaks – probleem, millega paljud arenenud riigid täna hädas on.
Mida muudab viirus?
Enamik aktsiaturge kaupleb taas kõigi aegade rekordtasemetel ning ettevõtete krediidiriski hinnatakse ajaloo üheks madalaimaks (sic!) – kas tõesti on suur osa investeerimismaailmast viirusemõju kõrvale heitnud? Veel on vara anda lõplike hinnanguid sellele, kuidas ja kui pikalt mõjutavad viirusega kaasnevad muutused kinnisvarasektorit. Esimesi vahekokkuvõtteid saab aga teha nii rahvusvahelises võrdluses kui ka EfTENi kinnisvaraportfellis toimunut analüüsides. EfTENi poolt hallatavates büroohoonetes pole sisuliselt ükski suurem üürnik oma rendilepingut lõpetada soovinud. Euroopa suuremates keskustes on aga esimesi märke, kus varasemast suuremad liikumispiirangud toovad kaasa mõningaid muutusi büroohoonete paiknemise osas. Näiteks Londonis soovivad ettevõtted rentide kontoripindu kesklinna asemel hoopiski peamiste elamispiirkondade lähedusse. Sellega püütakse vähendada töötajate igapäevaseid liikumisvajadusi ning nakatumisohtu.
Jaekaubanduse puhul kiireneb ilmselt trend, mis vaikselt süvenes juba mitu aastat. Kasvav netipõhine ostlemine sunnib kaubanduskeskusi end üha enam ümber profileerima teenustele orienteeritud keskusteks. Mitmel pool Euroopas pole enam haruldased näited, kus lisaks toitlustusele ja erinevat laadi meelelahutusele, suruvad end kaubanduskeskustesse ka perearsti ja muud meditsiinialased teenused.
Kristjan Tamla
EfTEN Capital AS Jaeärisuuna juht