Blogi
Kuidas seletada seletamatut?
Kinnisvaraturg ei jäta külmaks vist ühtegi eestlast. See nähtus vajaks Tallinna Ülikooli antropoloogide poolt suisa teaduslikku uurimist. Endale olen seda selgitanud hüpoteesiga, et 700 aastat orjaööd ning hiljutised 50 aastat „viljastavates kommunismi tingimustes“ on jätnud meie alateadvusesse sügava jälje – eraomand on eestlase identiteedi püha ja puutumatu osa, kuna sajandite vältel on meid eraomandist eemale hoitud. Omaaegne edukas erastamisväärtpaberite süsteem tegi üheksakümnendatel suure osa Eesti elanikest üleöö (kinnis)varaomanikeks, kes hakkasid oma amortiseeruvasse varasse suhtuma hoopis teise tundega – omanikutundega. Seega julgen väita, et Eesti tähtsaim religioon on varausk, mille suurim konfessioon on omakorda kinnisvara.
Kuidas siis seletada möödunud aastal toimunut? Meie randa jõudis globaalne tervisekriis, mis seiskas majanduse, kuid kinnisvaraturg kasvas edasi, peale paarikuist mõttepausi eelmisel suvel. Kõik see tundus viiruse esimese laine harjal intuitiivselt ülimalt ebaloogiline. Investeerimisäris kehtib samas üks kuldreegel – turul on alati õigus. Kui investori siseveendumus läheb turu liikumisega vastuollu, tuleb muuta vaatenurka, sest … turul on alati õigus.
Kuid turg võib teatud ajaperspektiivis olla kas ebaratsionaalne või lihtsalt moonutatud. Vastu turgu tegutsemine on toonud finantsajaloos palju säravat edu – osta siis, kui keegi osta ei taha ja müü siis, kui kõik tahavad osta. Antud deviisist innustatuna sai eelmise finantskriisi varemetele rajatud ka EfTEN Capital. Kuid samas tasub meeles pidada ka teist hoiatavat finantsfolkloorilist tõde, et turud võivad vales suunas liikuda palju kauem, kui turuosalised omavad selleks kapitali. Ehk pikas perspektiivis on õigus taaskord turul, mitte iial üksikul turuosalisel.
Hiljuti kirjutasin ühismeedias, et mina ei oska seletada justkui koroonakriisist sõltumatut kinnisvaraturu hinnakasvu – tööpuudus kasvab, majandused on pausile pandud, laevad ja lennukid ei sõida, riigieelarvete defitsiidid on astronoomilised, aga kinnisvarahinnad kasvavad. Püüaks siis sel teemal mõtiskleda.
Kahe kriisi anatoomia
Kui üldse kasutada mõistet „koroonakriis kinnisvaraturul“, siis oli see täiesti vastupidine 2008. aasta finantskriisile. Põhiline erinevus oli turuosaliste hoiakutes. Kui 158-aastase ajalooga Wall Streeti investeerimispank Lehman Brothers mälestusväärsel 15. septembril 2008 kõhu taeva poole keeras – ehk minnes pankrotti, ei osatud laenubuumi nautinud Balti riikides sellest väga midagi arvata. Konsensuslik arvamus justkui eeldas, et tegemist on Ameerika siseprobleemiga, mis meid Euroopas ei mõjuta. Vanas maailmas ei osatud kohe lahvatavat globaalset kriisi ära tunda ja vastavalt kiirelt tegutseda, et valmistuda läänest itta liikuvaks finantsorkaaniks. Taaskord leidis tõestust vana tõde, et kui Ameerika aevastab, saab muu maailm nohu. Mis toona järgnes on meile kõigile hästi teada.
Kui 2019. aasta detsembris hakkas „Hiina köhima“ (vabandan selle mõneti ebakohase võrdluse pärast – kui Lehman Brothers ei toonud kaasa otseselt hukkunuid, vähemalt mitte nähtavaid (enesetappude ja muu vaimse pinge taga ei ole otsest kindlat diagnoosi), siis koroonaviirus on nõudnud tänaseks pea 3 miljonit inimelu) oli suhtumine turuosaliste hulgas hoopis teine – kinnisvaraarenduste turul toimus äkkpidurdus, kus kõik ehitused, mida sai peatada ka hetkeks, peatati või vähemalt kaaluti seda äärmiselt tõsiselt. Mäletan selgelt närvilisi kõnelusi ehitajate, arendajatega, kus kõigil oli mõtteis teatud hirmufoon, et ega ometi ei pea taas silmitsi seisma uue võimsa kriisiga. Sündmused eskaleerusid ju meeletu kiirusega. Kui 26. veebruaril 2020 aastal jõudis bussiga Eestisse esimene koroonapositiivne, siis riiklik eriolukord kuulutati välja kõigest paar nädalat hiljem. Déjà vu omaaegse Lehman Brothersiga oli ilmne – muusika katkes 2008. aastal üllatava kiirusega ning kõik laenukraanid keerati toona kinni. Laenukapital võrdub kinnisvaraturu jaoks hapnikuga.
Ehk suur enamus turuosalistest suhtus koroona algfaasis nii, nagu oleks pidanud suhtuma Lehmani pankroti tekitatud kriisi esimestel kuudel. Tänased turuosalised on väga suures enamuses finantskriisi karastusega ja koheselt osati käituda. Lähtuti eeldusest, et koroonakriis on Lehman Brothersi etenduse teine vaatus.
Kuid edasine areng oli nagu öö ja päev. Finantskriis tõi Tallinna korteriturul kahe aastaga 50-protsendilise hindade kukkumise. Kinnisvarahinnad jõudsid finantskriisi eelsele tasemel 10 aastaga. Koroonaviirusest tingitud tervisekriisi lahvatamisele järgnes järsk tehingute arvu langus kahe kuu vältel ja seejärel keerati taas turule hoog sisse. Ehk kinnisvaraarendajate äkkpidurdusest tekkis Tallinna korteriturul teatav uute korterite defitsiit, mis tekitas justkui tunde, et linn on valmis ja varsti pole enam midagi osta. Seda kõike küttis omakorda faktoloogia, et Tallinna elanike arv jätkab mühinal kasvamist – muide, Riia elanike arv jätkab ainult vähenemist. Rahu sõbrad, Tallinn ei saa iial valmis, kuid uute pakkumistega turule tulemine võtab arendajatel lihtsalt veidi rohkem aega, kuna ehituse käivitamine on oluliselt vaevalisem protsess kui ehitustegevuse peatamine.
Ostjate käitumine
Olen ammu veendumusel, et ökonoomika teooria alusprintsiip, mis väidab et inimene kui majandusagent on igas olukorras ratsionaalselt käituv indiviid, ei kehti. Koroonakriis kinnitas vastava veendumuse paikapidavust. Uue aja olulisem mõiste on käitumuslik ökonoomika (behavioural economics), kus suurem osa on turupsühholoogial nn karjainstinktil, mis siis loob omakorda majanduslikud faktid, mida „rääkivad pead“ nii tele- kui raadiouudistes üritavad meile ratsionaalselt lahti seletada, olles ise tegelikkuses toimuvast sama sõnatud kui televaatajad. Kui inimesed usuvad, et kinnisvarahinnad peavad kasvama, siis nad ka kasvavad, kuigi minusugused analüütiku meelega majandusornitoloogid eeldaks hoopis muud. Aeg taaskord meenutada investeerimise kuldreeglit.
Viimase 12 kuuga Tallinna kinnisvaraturul toimunu on nähtus, mis vajab palju põhjalikumat uurimist, kui seda seni on tehtud. Meil on üksjagu palju vasturääkivaid fragmente ehk infokilde, kuid puudub tervikpilt. Kui vaadata tänast maailma aktsiaturgude liikumist, siis on selge, et käitumuslikul turupsühholoogial on tänases maailmas palju suurem osakaal kui Warren Buffetti koolkonnale see meeldiks. Keskpangad on pilti moonutanud, kuid ka see on osa uuest reaalsusest, millega ei tasu sotsiaalmeedias võidelda, vaid tuleb taaskord kohaneda.
Kinnisvarahindade kasvu alates juunist 2020 võiks püüda selgitada nii – maikuus koroonaviirus taandus ja tuli soe suvi. Inimesed nägid, et maailm ei saanud otsa, vaid elu taastus täie hooga. Ähvardavad pealkirjad ja sünged ennustused – patt, millest ka siinkirjutaja ei ole puhas – ei täitunud. Edasi võttis maad FOMO (fear of missing out), maakeeli „hirm jääda ilma“, ning hakati endale uut eluaset otsima, kus oleks ka kodust töötamiseks vaiksem nurgake. Sest paljude inimeste sissetulekud ei langenud, kuid laenuvõimalused paranesid. See seletab ka põhjust, miks uute korterite osakaal tehingute kogu statistikas jätkab kasvamist – täna ostab pigem kõrgema sissetulekuga ostja, enda maitse-eelistusele vastavat kaupa ning mägede korterite hinnad liiguvad pigem külgsuunas.
Lisaks kinnitab see nähtust, mida me saame tõdeda ka EfTENi mahuka kinnisvaraportfelli baasilt – tervisekriisi majanduslikud mõjud jaotusid äärmiselt ebaühtlaselt. Nullindate finantskriisi järelmites kannatasid peaaegu kõik sektorid solidaarselt. Globaalselt see kord on juba nii, et majutus- ja restoranisektor, jaekaubandus ning transpordisektor on madalama lisandväärtusega kui teised, ning sestap inimeste palgad on neis sektorites madalamad. Antud reegel kehtib igas arenenud riigis, kelle hulka me ka ennast õigustatult loeme.
Kui IT ja finantssektori inimesed haarasid kontorilaualt arvuti koju kaasa ja avastasid enda jaoks kodust töötamise plussid – miinuste mõistmiseni oleme alles nüüd jõudmas –, siis hotellid, restronid ja teised inimeste punktist A punkti B suurel kiirusel liigutamise sektorid said kolossaalse tagasilöögi – neis sektorites kaugtööd juba ei tee. Ehk kinnisvaraturul teevad ostjatena ilma need koduostjad, keda koroona ei puudutanud – neid inimesi on tegelikkuses rohkem, kui uudiste pealkirju lugedes võiksime järeldada. Teisalt ei tasu unustada, et tänased kinnisvaraostud teeb laulva revolutsiooni laste viimane ešelon, millele järgneb 1990ndate sündimuse demograafiline auk.
Meedia mõju
Me ei tohiks alahinnata ka meedia mõju. Nimelt hiljutises Äripäeva raadiointervjuus Vabariigi Presidendiga poetas juhtiva majanduslehe peadirektor Igor Rõtov ühe olulise fakti – kinnisvaraturgu puudutavaid uudiseid loetakse väga aplalt. Ehk kui rahvas nõuab, tuleb nõudmisele ju vastata ja turul toimuvat kajastada. Kõik klikkima kutsuvad pealkirjad ei ole sisu mõttes kuld, mis hiilgab, vaid võimalus pakkuda teile, armsad lugejad, uusi reklaame. Meediamajasid ei tasu selles süüdistada – nemad teevad oma tööd, katsudes Facebooki ja Google’i tekitatud reklaamitulu tühimikus ots-otsaga kokku tulla. Uudise usaldusväärsuse ja sisuväärtuse latt on langenud igal pool maailmas ja see trend pole kahjuks mööda läinud ka Eestist. Loetavuse osas meenub kunagine ühe kirjastaja mõtlik tõdemus füüsiliste raamatute läbimüügi kohta – kõige paremini läheb tualettpaber. Loetavuse populaarsusesse tasub suhtuda sama eluterve skepsisega nagu kõike muusse infosse.
Kuid mis võiks edasi saada? Veebitekstidel on omad piirid. Edasi peaks rääkima keskpankade pretsedenditust rahapakkumisest, valitsussektorite defitsiitidest (kanaema riik on vist lõplikult tagasi) ning ka paljudest uutest rohepöörde algatustest. Rein Langile kuulub mõte, et kui eestlane kuuleb mõistet kultuur, haarab käsi kellu järele. Usun, et see enam kui paarkümmend aastat öeldud mõte on ülekantav ka rohepöördesse – palju uusi roheinvesteeringuid valatakse lihtsalt betooni. Lõpetan seekord taas urmasotilikult – aga see saab olema hoopis teine teema ja hoopis teine blogipost.
Viljar Arakas
EfTEN Capital AS tegevjuht
6. aprill 2021