Blogi
EfTEN kinnisvarafondide 2017. aasta esialgsed auditeerimata majandustulemused
EfTEN Capitali poolt valitsevate kolme ärikinnisvarafondi summaarne majandustulemus oli 2017. aastal rekordiline. Fondide varade maht oli seisuga 31. detsember 2017 kokku 535 miljonit euro (2016: 492 miljonit eurot), kasvades aastaga kokku 9%. Fondide kogu omakapitali maht oli aastavahetusel 267 miljonit eurot (2016: 232 miljonit), kasvades aastaga 15%. Summaarne puhaskasum oli kolme fondi peale mullu 37 miljonit eurot (2016: 29,2 miljonit) kasvades aastaga 26% võrra. Vastavalt EfTENi fondide dividendipoliitikale teeb fondi juhatus üldkoosolekutele ettepaneku maksta dividendi 16,6 miljonit eurot kolme fondi peale kokku (2016: 12,2 miljonit eurot).
Allpool anname lühiülevaate meie kolme kinnisvarafondi auditeerimata 2017. aasta majandustulemustest.
| EfTEN Kinnisvarafond AS | |
| Fondi asutamisaasta: | 2009 |
| Varade maht: | 215,6 m€ |
| Investeeringute arv: | 19 |
| Omakapital: | 109,4 m€ |
| Müügitulu: | 16,0 m€ (2016 – 16,9 m€) |
| Puhaskasum: | 9,5 m€ (2016 – 14,4 m€) |
| ROIC (return on invested capital)1: | 15,7 % |
| Plaanitav dividendi väljamakse, sh. tulumaks: | 6,4 m€ |
| Fondi staatus: | investeerimisperiood on lõppenud; hoidmisfaas |
1 ROIC on fondi sissemaksetena investeeritud omakapitali aastane kogutootlus
Fond on oma investeerimistegevuse lõpetanud ja keskendub varade hoidmisele. 2017. aastal viis fond läbi kaks edukat varade müüki: Narva Prisma müüdi Prantsusmaalt pärit Corum varahaldusele (investeeritud omakapitali tootlus oli 24% aastas, omakapitali kordaja 1,9x), ning Stabu ärihoone Riias müüdi Colonna investoritele (investeeritud omakapitali tootlus oli 21% aastas ja omakapitali kordaja 1,8x). Tänu kahele edukale väljumisele otsustas fond tasuda 2017. aasta detsembris lisadividendi kogusummas 4,5 miljonit eurot. Lisaks oleme lõpetamas Jelgavas asuva RAF keskuse laiendusega ning 2017. aasta viimases kvartalis alustasime Viljandis asuva UKU Keskuse laienduse ehitustöödega. Tavapärasest madalam investeeritud omakapitali tootlus on tingitud asjaolust, et EfTEN Kinnisvarafondi kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus 2017. aastal koondina sisuliselt ei muutunud.
| EfTEN Kinnisvarafond II AS | |
| Fondi asutamisaasta: | 2015 |
| Varade maht: | 221,5 m€ |
| Investeeringute arv: | 5 |
| Omakapital: | 110,3 m€ |
| Müügitulu: | 24,4 m€ (2016 – 16,0 m€) |
| Puhaskasum: | 19,9 m€ (2016 – 10,5 m€) |
| ROIC (return on invested capital)1: | 24,0 % |
| Plaanitav dividendi väljamakse, sh. tulumaks: | 7,9 m€ |
| Fondi staatus: | aktiivne investeerimisfaas |
1 ROIC on fondi sissemaksetena investeeritud omakapitali aastane kogutootlus
2017. aastal tegi fond esimese investeeringu logistika segmenti omandades ca. 30 000 m2 laopinnaga “Kaunas Terminal” logistika keskuse Leedus. Lisaks viidi lõpuni suuremahuline Riias asuva Domina kaubanduskeskuse ümberehitus, mille tulemusena avati endisel Prisma toidupoe pinnal kokku 26 uut kauplust. Suurimad neist olid Maxima XXX hüpermarket, SportsDirect ja JYSK. Fondi suurepärastele tulemustele andis oma märkimisväärse osa Radisson Sky hotell Tallinnas, mille müügitulu oli 2017. aastal üle 10 miljoni euro. Viimati ületas hotell 10 miljoni euro käibepiiri täpselt 10 aastat tagasi, aastal 2007. Tallinna majutusturgu mõjutas 2017. aastal positiivselt Euroopa Liidu Nõukogu eestistumise perioodi 2017. aasta teises poolaastas.
| EfTEN Real Estate Fund III AS | |
| Fondi asutamisaasta: | 2015 |
| Varade maht: | 97,5 m€ |
| Investeeringute arv: | 8 |
| Omakapital: | 47,2 m€ |
| Müügitulu: | 6,6 m€ (2016 – 4,6 m€) |
| EBITDA: | 5,6 m€ (2016 – 3,9 m€) |
| ROIC (return on invested capital)1: | 24,7 % |
| Plaanitav dividendi väljamakse, sh. tulumaks: | 2,3 m€ |
| Fondi staatus: | aktiivne investeerimisfaas |
1 ROIC on fondi sissemaksetena investeeritud omakapitali aastane kogutootlus
EfTEN Real Estate Fund III AS’i aasta kõige olulisem sündmus oli fondi aktsiate noteerimine Nasdaq Balti põhinimekirjas. Kokku kaasati IPO protsessis 3,5 miljonit eurot uut omakapitali, mis märgiti investorite poolt 5,7-kordselt üle. Fond tegi 2017. aastal kaks uut investeeringut omandades müük – tagasiüürimise tehingu käigus Hortese aianduskeskuse, ning 14. detsembril 2017 avati fondile kuuluv uus Laagri Selveri toidupood. Möödunud aastal täitus fondi seni suurimal investeeringul, Saules Miestase kaubanduskeskusel 10’s tegutsemisaasta. Fond tegi olulise investeeringu Saules Miestase välisilme uuendamisesse investeerides kokku 500 tuhat eurot keskuse välisfassaadi vahetusse.
Kokkuvõte
Kui EfTEN Capital tegi kolm aastat tagasi, 2015. aastal, uusi kinnisvara investeeringuid kogu summas 110 miljonit eurot, 2016. aastal kokku 140 miljonit eurot, siis 2017. aastal jäi uute investeeringute kogumaht ca. 25 miljoni euro piiresse. Kolme viimase aasta jooksul on tänu Euroopa Keskpanga nullintressipoliitikale oluliselt tõusnud ärikinnisvara hindade tase, ning vastavalt langenud tootlused. Konservatiivse investorina on meie fondide uute investeeringute maht seetõttu langenud ja järjest enam keskendume me olemasolevate investeeringute veelgi efektiivsemale valitsemisele, hoonete laiendamistele ning värskendamistele, et olla atraktiivne üürileandja kasvava konkurentsi tingimustes.
Turu edasiste trendide seisukohast on määrava tähtsusega Euroopa Keskpanga 2018. aasta rahapoliitilised sammud senise lõdva rahapoliitika piiramisel. Sentimendi seisukohast kujuneb väga oluliseks Rootsi elukondlikul kinnisvaraturul toimuv trendi pööre, mis võib negatiivsete arengute korral jahutada välisinvestorite senist kasvavat optimismi Balti riikidesse investeerimise osas. Saame näha kas Rootsi kujuneb ajalooliselt esimeseks turuks maailmas, kus hinnad stabiliseeruvad kõrgtasemel või rullub lahti suurem hindade korrektsioon. Kogu maailma kinnisvararingkondade pilgud on pööratud Rootsi eluasemeturul toimuva jälgimisele.
Viljar Arakas EfTEN Capital tegevjuht EfTEN kinnisvarafondide fondijuht