Uncategorized
EfTEN kinnisvarafondide 2016. aasta esialgsed auditeerimata majandustulemused
Kui vaadata kolme EfTENi kinnisvarafondi koondina, siis fondide summaarne varade maht oli aastavahetuse seisuga 492 miljoni eurot (2015: 331 miljonit eurot) kasvades aastaga paeaegu 50%. Fondide kogu omakapitali maht oli 232 miljonit eurot (2015: 151 miljonit eurot), ning puhaskasum kokku 29,2 miljonit võrreldes 16,5 miljoniga 2015. aastal. Kõigis kolmes EfTENi kinnisvarafondis kehtib üks ja sama dividendipoliitika – dividendideks jagatakse 80% fondi iga aastasest vabast rahavoost. Kui 2015. aastal maksti kolmest fondist kokku 8 miljonit dividendi, siis tänavu kevadel plaanime kogu väljamakset brutosummas 12,2 miljonit eurot.
Allpool anname lühiülevaate meie kolme kinnisvarafondi auditeerimata 2016. aasta majandustulemustest.
| EfTEN Kinnisvarafond AS | ||
| Fondi asutamisaasta: | 2009 | |
| Varade maht: | 220,5 m€ | |
| Investeeringute arv: | 22 | |
| Omakapital: | 107,6 m€ | |
| Müügitulu: | 16,9 m€ (2015 – 16,5 m€) | |
| Puhaskasum: | 14,4 m€ (2015 – 12,2 m€) | |
| sh. varade (neto-) ümberhindlus: | 3,7 m€ (2015 – 2,4 m€) | |
| Varade puhas tootlikkus (net yield) | 7,4 % | |
| ROIC (return on invested capital)1: | 23,6 % | |
| Plaanitav dividendi väljamakse, sh. tulumaks: | 5,6 m€ | |
| Fondi staatus: | investeerimisperiood on lõppenud; hoidmisfaas | |
1 ROIC on fondi sissemaksetena investeeritud omakapitali aastane kogutootlus
Fond on oma investeerimistegevuse lõpetanud ja keskendub varade hoidmisele. 2017. aastal plaanime jätkata väljumist väiksematest investeeringutest. Kokku on EfTEN Kinnisvarafond edukalt senini müünud 7 väiksemat investeeringut. Iga müügitehing on toimunud kõrgema hinnaga kui müügihetke vastava vara bilansiline väärtus. 2017. aastal alustame ehitust Jelgava RAF keskuse ning Viljandi UKU Keskuse laiendamiseks. Lisaks plaanime alustada ehitust DEPO ehitusmaterjalide peo ehitamiseks Jelgavasse.
| EfTEN Kinnisvarafond II AS | |
| Fondi asutamisaasta: | 2015 |
| Varade maht: | 193,9 m€ |
| Investeeringute arv: | 4 |
| Omakapital: | 93,7 m€ |
| Müügitulu: | 16,0 m€ (2015 – 9,2 m€) |
| Puhaskasum: | 10,5 m€ (2015 – 3,0 m€) |
| sh. varade (neto-) ümberhindlus: | 4,8 m€ |
| Varade puhas tootlikkus (net yield) | 7,4 % |
| ROIC (return on invested capital)1: | 16,8% |
| Plaanitav dividendi väljamakse, sh. tulumaks: | 4,9 m€ |
| Fondi staatus: | aktiivne investeerimisfaas |
1 ROIC on fondi sissemaksetena investeeritud omakapitali aastane kogutootlus
2016. aastal omandasime kokku 100 miljoni euro väärtuses kaubanduskinnisvara. Tallinnas ostsime Citycon’ilt Magistrali keskuse, mis on eelkõige Mustamäe linnaosa ehk regionaalse tähtsusegakaubanduskeskus. Juulis omandasime Domina kaubanduskeskuse Riias kokku 74,5 miljoni euro eest. Domina on Riia üks suurimaid kaubanduskeskusi 47 000 üüritava ruutmeetriga, kus me plaanime tuua olulisi muutusi keskuse kontseptsiooni kui ka üürnike kooslusesse.
| EfTEN Real Estate Fund III AS | |
| Fondi asutamisaasta: | 2015 |
| Varade maht: | 77,2 m€ |
| Investeeringute arv: | 6 |
| Omakapital: | 30,3 m€ |
| Müügitulu: | 5,3 m€ |
| Puhaskasum: | 4,3 m€ |
| sh. varade (neto-) ümberhindlus: | 1,9 m€ |
| Varade puhas tootlikkus (net yield) | 7,6 % |
| ROIC (return on invested capital)1: | 19,4 % |
| Plaanitav dividendi väljamakse, sh. tulumaks: | 1,7 m€ |
| Fondi staatus: | aktiivne investeerimisfaas |
1 ROIC on fondi sissemaksetena investeeritud omakapitali aastane kogutootlus
EfTEN Real Estate Fund III AS-is viisime esimeses poolaastas läbi fondi teise aktsiate avaliku emissiooni kaasates kokku 11 miljonit eurot uut omakapitali. Saadud vahendid investeerisime lõviosas DSV müügi- ja tagasirendi tehingusse, mille käigus omandasime DSV’lt kolmes Balti riigi pealinnas logistikakeskused, mida DSV üürib pikaajalise üürilepingu alusel fondilt tagasi. Oktoobris omandasime E.L.L. Kinnisvaralt L3 büroohoone Vilniuses aadressil Laisves 3. Viimase tehingu järgselt on kogu fondi kaasatud omakapital täielikult investeeritud. 2017. aastal plaanib fond läbi viia järgmise avaliku aktsiaemissiooni ning jätkata investeerimistegevust lähtudes konservatiivsetest investeerimise printsiipidest.
Kokkuvõte
2016. aasta oli läbi senise ajaloo meie kõigi kolme kinnisvarafondi parim majandusaasta. Headele tulemuste saavutamisele aitas kaasa nii varade efektiivne majandamine kui ka üldine ärikinnisvara hinnataseme tõus ehk tootlusmäärade langus. Võib julgelt öelda, et Balti ärikinnisvaraturg on 2009. aasta majanduskriisist taastunud ja jõudnud “uuele normaalsusele”. Edasisi arenguid on raskem hinnata olukorras, kus ärikinnisvarahinnad on globaalselt teinud viimasel viiel aastal väga tugeva tõusu, ning USA Föderaalreserv on esimese peamise keskpangana asunud intressimäärasid tõstma.
Domina keskuse omandamise järgselt on EfTEN Capitali hallatavate varade maht kasvanud 500 miljoni euroni. Kogu 2016. aasta investeeringut maht oli 140 miljonit eurot. Meie esmaseks prioriteediks ei ole portfelli mahu edasine kasvatamine, vaid peamiselt keskendumine olemasolevatele investeeringutele. Kasvavate kinnisvarahindade tingimustes on järjest raskem leida sobiva riski/tulu suhtega investeerimisobjekte. Meie teine ja kolmas fond jätkavad investeerimistegevust ja sobilike investeerimisobjektide otsimist, kuid eeldame edasist investeerimistempo alanemist.
Viljar Arakas EfTEN Capital tegevjuht EfTEN kinnisvarafondide fondijuht