Blogi
EfTEN Capitali investeerimisvaade – 10 teemat, mida jälgida majanduses ja Balti kinnisvaraturul 2026. aastal
MAJANDUSKESKKOND
Majandustsükkel ja finantsturud
Maailma suuremad majandused ei pakkunud 2025. aastal märkimisväärseid üllatusi – majanduskasv aeglustus natuke USA-s ning Euroopas stabiliseerus madalal tasemel. Ebakindlus USA tollipoliitika ümber tõi endaga kaasa aktsiaturgude heitlikkuse ning avaldas mõningast negatiivset mõju Euroopa töötleva tööstuse kindlustundele, kuid avaldas (vähemalt seni) üllatavalt väikest mõju globaalsele majanduskasvule.
Oluline osa Balti riikide ekspordisektorist sõltub allhankest Euroopa tööstusele, samal ajal kui kolmandik maailma tööstuse lisandväärtusest luuakse Hiinas. Seetõttu on Baltikumi vaates järgmisel aastal peamiseks küsimuseks see, kas Saksamaa töötlev tööstus, mis on aastaid olnud kõrgete energiahindade, Hiina konkurentsi ja kasvavate USA tollide tõttu surve all, on jõudmas oma madalpunkti ning hakkab näitama esimesi taastumise märke. Saksamaa uus algatus käivitada 500 miljardi euro suurune kaitse- ja taristuprogrammil on potentsiaali oluliselt suurendada euroala sisenõudlust. Keskpikas perspektiivis võivad sellega aga kaasneda kõrgemad inflatsiooniootused, eriti olukorras kui neid kulutusi tehakse riigieelarve kasvava puudujäägi arvelt.
Börsiväliste investeeringute tootlus on viimase nelja aasta jooksul jäänud alla noteeritud aktsiaturgudele. Investeeringute juurdevool börsivälistesse fondidesse on oluliselt vähenenud. Finantsturgudel on täna keskseks küsimuseks, kas 2026. aasta toob endaga kaasa tehisaru mulli lõhkemise või mitte? Hetkel ei tea sellele vastust keegi, kuid kuidagi ei saa mööda vaadata tõsiasjast, et USA aktsiaturg oli mitmete näitajate alusel viimati nii kallis vahetult enne internetimulli lõhkemist aastatuhande alguses. Kui aktsiaturgude mull peaks lõhkema, toob see esimese hooga endaga kaasa investeeringute suunamise kõrge likviidsusega ja vähese riskiga instrumentidesse (eelkõige riiklikud võlakirjad). Pikemas vaates muudab mulli lõhkemine börsivälised investeeringud taas konkurentsivõimelisemaks ja sinna suundub taas rohkem vahendeid.
Intressimäärad ja inflatsioon
Euroopas 2024. aastal alanud hinnakasvu aeglustumine jätkus ka 2025. aastal. Ühelt poolt surusid hindu allapoole euro tugevnemine ning odavnenud nafta. Seda tasakaalustus aga teenuste hinnakasvu püsimine oodtust kõrgemana. Euroala inflatsioon langes 2,4%-lt 2024. aastal pea 2%ni 2025. aastal. See võimaldas Euroopa Keskpangal langetada intressimäärasid neljal korral (vs aasta tagasi oodatud kuue korraga), mille tulemusena alanes 3 kuu EURIBOR 2025. aasta alguse 2,9%-lt ligi 2%-ni detsembriks.
Tugevam euro kandub hindadesse edasi ka 2026. aastal ning euroalal ei ole lähikvartalites oodata majanduskasvu märkimisväärset kiirenemist. Seetõttu püsib inflatsioon ka järgmisel aastal ligikaudu 2% juures. Finantsturgude hinnangu kohaselt jääb EURIBOR 2026. aastal sisuliselt muutumatuks, jäädes 2,1% ja 2,4% vahemikku. Ca 2% suuruse inflatsiooni juures tähendab see napilt positiivseid reaalintresse, mistõttu ei paku pangahoiused investeeringutele atraktiivset alternatiivi ka eeloleval aastal.
Põhjamaade kinnisvaraturg
Skandinaavias ei toimunud 2025. aastal majandusaktiivsuse oodatud elavnemist – Rootsis jäi majanduskasv alla 2% ning Soomes isegi alla 1%. Viimane on ka üheks põhjuseks, miks me pole näinud majanduskasvu oodatud kiirenemist Eestis. Positiivse aspektina hakkas põhjamaade tarbijate kindlustunne tasapisi paranema, kuid ehitussektor ja eluasemeturg jäid endiselt nõrgaks. Soomele ennustatakse 2026. aastaks 1,5%…1,8% suurust majanduskasvu, mis arvestamata Covidi järgset ühekordset taastumist 2021. aastal, oleks viimase kaheksa aasta parim tulemus.
Põhjamaade ärikinnisvara tehinguaktiivsus elavnes juba teist aastat järjest – tehingute maht ulatub aasta kokkuvõttes tõenäoliselt 30 miljardi euroni. Seda on ligikaudu 10 miljardit eurot rohkem kui 2023. aasta põhjas, kuid samas umbes 10 miljardit eurot vähem kui viimase 10 aasta keskmine näitaja.
Hoolimata pikast piirist Venemaaga, tajuvad välisinvestorid Soome olukorda märkimisväärselt erinevana Balti riikidega võrreldes. Soome ärikinnnisvara turule leidis 2025. aastal aset väliskapitali sissevool, samal ajal kui Baltikumis otsivad välisinvestorid endiselt lahkumisvõimalusi. Sellel on ilmselt mitmeid erinevaid põhjuseid. Esiteks on Soome kinnisvaraturg palju likviidsem kui Baltimaades. Lisaks on Soome ajalugu vastasseisudest Venemaaga täiesti erinev meie omast ning lisaks mängivad välisinvestorite usalduses kindlasti rolli ka Soome hästi treenitud kaitsejõud. Lisaks on Soome juba aastasadu paljudele rootslastele otseses mõttes koduturuks, kuhu investeerimist ei peetagi sageli n.ö raha välismaale paigutamiseks (kuigi Soome statistikas kajastub see enesest mõista riiki saabunud välisinvesteeringuna).
KINNISVARATURG BALTI RIIKIDES
Pangafinantseerimine
Teist aastat järjest oli laenude kättesaadavus Baltikumis ajalooliselt üks parimaid. EfTEN Capitali 18 aastase tegevusajaloo vältel pole kunagi varem pankadest kinnisvarasektorisse olnud võimalik nii soodsatel tingimustel raha laenata. Pangandussektori hoiused ületavad nende laenuportfelli ning puuduvad märgid, et pankadele kehtestatud kasumimaks oleks Lätis ja Leedus laenutingimusi halvendanud. Lisaks madalates intressimääradele, on pangad üha enam on valmis valitud ärikinnisvara objektide suurendama finantsvõimendust viimase kümnendi n.ö tavapäraseks muutunud tasemetest kõrgemale. Ajalooliselt on pangad rahastanud ärikinnisvara objekte Baltikumis ligikaudu 60% ulatuses kinnisvara väärtusest. Viimasel ajal on aga tugevamad objektid saanud pakkumisi ka üle 70% taseme kinnisvara väärtusest.
Eeloleval aastal püsib EURIBOR tõenäoliselt ligikaudu 2% juures ning Balti riikides ei ole oodata ärilaenude nõudluse hüppelist kasvu. Seetõttu jääb pangafinantseerimine väga soodsaks ka 2026. aastal. Samal ajal käriseb vahe tugevate ja stabiilse rahavooga objektide ning nõrgemate ja spekulatiivsemate objektide rahastamise tingimustes.
Võlakirjaturg
2025. aastal kujunes Baltikumi kinnisvarasektori uueks ja kasvavaks trendiks raha kaasamine jaeinvestoritelt läbi võlakirja emissioonide. Üha rohkem elukondliku- ja ärikinnisvara arendajaid kasutas seda täiendava finantsvõimenduse kaasamiseks. Korraldatud emissioonide mahud olid üldjuhul siiski suhteliselt väikesed, jäädes alla 10 miljoni euro. Samuti ei ole märke, et kinnisvarasektori rahastamisel hakkaks võlakirjaturg asendama pangandussektorit. Seetõttu ei kujuta jaeinvestoritele suunatud võlakirjad oma piiratud mahu tõttu tõenäoliselt süsteemse riski ohtu Balti riikide majandustele või kinnisvaraturule. Siiski on vaid aja küsimus, millal esimesed jaeinvestoritele suunatud võlakirjaemissioonid vajavad restruktureerimist, kuna mõnel juhul on nende riskid märkimisväärselt kõrgemad võrreldes sellega, mida teised laenuandjad oleksid nõus aktsepteerima. Suurima riskiga on mõne üksiku kinnisvaraprojekti põhised võlakirjad.
Enamike Baltikumi jaeinvestoritele suunatud kinnisvarasektori võlakirjaemissioonide puhul võtavad investorid aktsiatega sarnast riski. Erinevalt aktsiainvesteeringutest on neil aga tootluse piiratud – võlakirjade intressimäär on fikseeritud. Samal ajal pole aga kaotuse risk võlakirjadesse investeerimisel kuidagi piiratud. Esimese paari võlakirja restruktureerimise järel muutuvad ka Baltikumi võlakirjainvestorid palju ettevaatlikumaks. See tekitab emitentidele probleeme aeguvate võlakirjade refinantseerimisel, mida parimal juhul saab siis teha oluliselt kõrgemate intressimääradega. Baltikumi ärikinnisvaraturul on teada üks juhtum, kus võlakirjaemissioon refinantseeriti 2,5 korda kõrgema intressimääraga kui esialgne emissioon. Läbi ajaloo on kõrge ja kallis finantsvõimendus üks peamisi probleemide tekitajaid kinnisvarasektoris.
Omakapitali kättesaadavus
Omakapitali investeeringute lisandumine Baltikumi kinnisvaraturul on sisuliselt kokku kuivanud. Välisinvestorid on jätkuvalt müügipoolel, kus sageli on põhjuseks sisemised ümberkorraldused, mitte aga niivõrd Baltikumi julgeolekupoliitiline keskkond. Kohalikud pensionifondid vähendavad kinnisvarapositsioone seoses 2021. aasta II samba reformidega Eestis ja 2026. aastal algava reformiga Leedus. Samal ajal saabub aastatel 2026–2027 mitmel Baltikumi suunalisel kinnisvarafondil lõpptähtaeg, mille jooksul tuleks varad realiseerida. See suurendab omakapitali puudujääki sektoris veelgi. Omakapitali peamisteks investoriteks on kohalikud väiksemad investeerimisettevõtted (family office) ja jõukad eraisikud, kelle investeerimisvõimekus on siiski välisinvestorite ja pensionifondidega võrreldes oluliselt väiksem.
Omakapitali puudus jääb 2026. aastal kummitama Baltikumi ärikinnisvara sektorit tõenäoliselt ka 2026. aastal. Muuhulgas tähendab see, et suuremate objektide müügiks sobivate ostjate leidmine jääb endiselt keeruliseks. Suuremaid tehinguid on võimalik teostada vaid mitme erineva kohaliku erainvestori vahendite ühildamisel, nagu näiteks demonstreeris Kristiine keskuse tehing Tallinnas.
Tehinguaktiivsus ja ärikinnisvara tootlus
Kolmandat aastat järjest on Balti ärikinnisvara tehinguturg suuremate, üle 50 miljoni euro väärtusega, objektide osas sisuliselt külmunud. Enamik tehinguid tehakse alla 10 miljoni euro suuruses mahus. Selle tulemusena on ka suuremate tehingute tootluse ootused kasvanud (ärikinnisvara hinnaootused langenud) – tugevate üürnikega objektid leidsid 2024. ja 2025. aastal ostjad ligikaudu 8,5% tootluse (arvestamata finantsvõimenduse positiivset mõju) taseme juures.
Erinevalt laiemalt Kesk- ja Ida-Euroopa regioonist, kus ärikinnisvara hinnad on tõusule pöördunud, püsib uue omakapitali nappuse tõttu surve Baltikumi ärikinnisvara hindadele ka 2026. aastal. Samal ajal on pankade laenutingimused väga soodsad, mis annab kinnisvarainvesteeringute omakapitali tootlusele tugeva tõuke. Kokkuvõttes, 2026. aasta kujuneb Balti riikide ärikinnisvaraturul taas täielikult n.n ostjate turuks, kus objekte on võimalik osta enam kui 15% suuruse omakapitali tootlusega (finantsvõimenduse positiivset mõju arvestades).
Üürnike käitumine ja üürihinnad
Uute üüripindade nõudlus on ärikinnisvara erinevates segmentides väga erinev. Kõige nõrgem on olukord jätkuvalt büroode turul. Uute büroopindade lisandumine (eriti Vilniuses) surub üürihindu allapoole ja tõstab büroohoonete vakantsust. Tugevaima surve all on n.n. B-klassi bürood, kus mõne hoone puhul on täituvus langenud juba alla 50% taseme ning üürihinnad on enam kui 30% madalamad võrreldes COVIDi eelse perioodiga. Büroode turul tiheneb konkurents üürnike pärast edasi, mis sunnib omanikke vanemaid hooneid moderniseerima või kaaluma nende funktsiooni muutmist.
Uueks trendiks on kujunemas vanade kontoripindade muutmine elukondlikuks kinnisvaraks. Selle protsessi sujuvaks muutmisel on suur rolli mängida kohalikel omavalitsustel. Eluaseme hindade taskukohasema taseme saavutamiseks peavad omavalitsused muutma oma senist ranget poliitikat võimaldama vanemate kontorite ümberehitamist kortermajadeks.
Kaubanduspindade turul püsib olukord seevastu kõige tugevam. Pikka aega populaarsed ennustused, et suurte kaubanduskeskuste aeg on möödas, on osutunud täiesti valeks. Pigem isegi vastupidi – EfTEN Capitali 14 kaubanduskeskust, mille koguväärtus ületab 500 miljonit eurot, näitasid 2025. aastal ajalooliselt parimaid majandustulemusi. Jaekaubanduse sektori kasv püsib tõenäoliselt ka 2026. aastal. Eestis toetab seda eraisikute maksuvaba tulu kasv ning Leedus lubatakse inimestel välja võtta II pensionisamba säästud, mis tõenäoliselt tähendab väga lühiajalist, kuid jõulist jaekaubanduse kasvu. Samas kõrgemapalgaliste tulumaksu määr Leedus tõuseb.
Viimastel aastatel on kasvavaks trendiks kujunemas uute elamuarenduste läheduses paiknevad kaubanduspargid. Need on mitme üürnikuga objektid, kus on mugavad parkimisvõimaluse ja iga üürnikul hoonesse eraldi sissepääs. Taoliste kaubandusparkide lisandumist Balti riikide pealinnade äärealadel olevatesse uusarendustesse on oodata ka 2026. aastal.
Balti riikide logistika- ja tööstuskinnisvara turg püsib aktiivne, kuid näitab esimesi jahtumise märke. Eestis kasvab n.n stock-office tüüpi pindade vakantsus ning Leedus on arendus liikumas konkreetsele üürnikule suunatud logistikapindade suunas. Lätis suureneb uute logistika pindade pakkumine, mis tekitab küsimusi nende tulevase täituvuse osas, kuna uusi üürnikke pole turule sisenemas ning praegune aktiivsus rajaneb eelkõige olemasolevate üürnike laienemistele ja kolimisele. Kõigis kolmes riigis võib kasvav laopindade vakantsus hakata sarnaselt büroode sektorile avaldama survet ka logistika sektori üüritasemetele. Suurema riski all on vanemad ja madalama energiaefektiivsusega hooned.
Eluasemeturg
Elukondliku kinnisvara turg oli kõigis Balti riikides 2025. aastal oodatust aktiivsem. Tallinnas kasvas uusarenduste tehingute arv ligikaudu 20% ning Riias ja Vilniuses veelgi enam. Elaniku kohta arvestatuna on Vilnius selgelt aktiivseim Balti pealinn – 2025. aastal tehti seal keskmiselt üle 450 uusarenduste tehingut kuus, samal ajal kui Tallinnas ja Riias oli vastav näitajad veidi üle 100.
Eelolevaks aastaks võib oodata, et eluasemeturu aktiivsus püsib ligikaudu 2025. aasta tasemel. Nõudlust eluasemete järele toetavad suhteliselt madalal tasemel püsivad laenuintressid ning elanike sissetulekute jätkuv kasv. Leedus saab turg täiendavat tuge keskpanga poolsest omafinantseeringu nõuete leevenemisest. Kolme Balti riigi võrdluses on kõige kõrgem eluasemelaenude koormus Eestis, millele järgnevad Leedu ja Läti. Kuna peamised laenuandjad (pangad) on kolmes riigis sisuliselt kattuvad, näitab see, et pikemas ettevaates võiks eluasemeturu potentsiaal olla suurem Lätis ja Leedus.
Demograafia ja eluasemete taskukohasus
Nõrgenev demograafia ja eluasemete taskukohasuse halvenemine avaldavad Balti riikide kinnisvaraturule üha selgemat mõju. Kõigis kolmes riigis on elanikkonna suurim vanuserühm n.n laulva revolutsiooni ajal sündinud 30–40-aastaste põlvkond, samas kui 20–30-aasta vanuseid inimesi on juba ligi kolmandiku võrra väiksem. Näiteks Eestis on see juba vähendanud nõudlust väiksemate (kahe toaliste) korterite vastu ning suurendab nõudlust suuremate korterite ja ridaelamute vastu.
Kinnisvara hindade tõus ja uusarenduste taskukohasuse halvenemine suunab üha enam elanikke Balti riikide pealinnade keskelt nende äärealadele. Kõigis kolmes Balti riigis muutuvad pealinnade ümbruses asuvad uued elamuarendused järjest populaarsemaks.
Läti majandus on muutumas üha enam ühe n.ö peallinna-keskseks majanduseks. Riia ja selle ümbrus annavad juba ligikaudu 70% Läti SKP-st. Sama trend on näha ka Eestis, kus Tallinn ja selle ümbruse omavalitsused annavad 65% Eesti SKP-st. Seevastu Leedus, kus on viis suuremat piirkondlikku keskust, annab Vilnius „vaid“ 45% Leedu SKP-st. Kõige selle tulemusena koondub kinnisvaraalane tegevus Lätis ja Eestis üha enam pealinnadesse ja nende ümbrusesse.
KOKKUVÕTE
Balti riikide kinnisvaraturg ei paku 2026. aastal tõenäoliselt suuri üllatusi. Eluasemeturg püsib tugev, kuna madalad intressimäärad ja kasvavad sissetulekud toetavad uusarenduste nõudlust. Eestis on oodata teiste Balti riikidega võrreldes jõulisemat majanduskasvu kiirenemist, mille tuules võib kasvav optimism üle kanduda ka kinnisvaraturule. Leedus annab täiendava tõuke pensionireform ja omafinantseeringu nõuete leevenemine kinnisvara soetamisel. Sarnaselt Eesti teise pensionisamba reformi kogemusega, ootavad Leedu jaekaubandust 2026. aastal ees n.ö mitmed jõulud. Samas on oht, et niigi väga tugev Leedu majandus võib hakata näitama ülekuumenemise märke kui ebaproportsionaalselt suur osa pensionivaradest suunatakse kohalikku majandusse ja eluasemeturule. See risk on siiski aktuaalsem 2026. aasta II poolel ja 2027. aastal, mitte niivõrd veel järgmisel aasta alguses.
Balti riikide ärikinnisvara turul jääb tehinguaktiivsus väga tagasihoidlikuks. Suuremaid tehinguid ei ole oodata, kuna selleks puudub regioonis piisav omakapital. Seetõttu koondub aktiivsus peamiselt väiksematele, alla 20 miljoni euro suurustele tehingutele. Suuremaid tehinguid on võimalik teostada vaid mitme erineva omakapitaliinvestori ühinemisel. Selline olukord on kohalikele investoritele hästi teada, mistõttu püütakse võimalikke müügitehinguid edasi lükata. Ainsateks suuremateks müüjateks on endiselt välismaise taustaga investorid.
EfTEN Capitali investeerimismeeskond