Blogi
Kapitali kaasamisest enne kinnisvaraturu koitu
EfTEN Real Estate Fund on aasta kõige rõlgemal kuul, novembris taas uut omakapitali kaasamas. Ikka selleks, et teha uusi investeeringuid. Olemas olev varade portfell uut raha ei vaja. Minu käest on küsitud, et miks teete avalikku emissiooni just nüüd kui kinnisvara ei ole teab mis populaarne varaklass? Meie äris on reegel, kus alati on puudu üks kahest – kapital või projektid. Samas olen üle 20-aastase kinnisvara staaži jooksul kohanud ka fondijuhte, kellel on puudu nii kapital kui projektid ja seda alaliselt. See selleks. Täna oleme olukorras, kus headest projektidest ei ole puudust, kuid kapitali meil nende tegemiseks napib. Seega paremat aega kapitali kaasamiseks kui täna ei ole, kuigi pealiskaudsel vaatamisel tundub turusentiment justkui vastupidine. Esitan meie argumendid teemade lõikes.
Intressitasemed. Kui Euroopa Keskpank alustas 2022. aasta juulis intressimäärade tõstmisega, kehitasid paljud selle peale ükskõikselt õlgu. 6-kuu euribor oli sel ajal mugavalt negatiivsel territooriumil ning keegi ei osanud teab mis halba ennustada. Tõtt öelda ega ei osanud ma ka ise ette näha sedavõrd kiiret ja armutut intressitasemete tõusu. Viimase kümnendi nullilähedane raha hind oli meid kõiki toona uinutanud. Kui 2022. aasta lõpuks oli keskpank tõstnud intressimäära juba 2% juurde, hakkas see mõju avaldama. Reaalne mõju jõudis siinsele kinnisvaraturule kohale alles aasta peale intressimäärade esimest tõusu. See väljendus järsult vähenenud uute korterite nõudluses ning ärikinnisvaratehingute turu sisulises jäätumises. Täna oleme vastupidises olukorras – intressimäärad on langemas ja seda kiiremas tempos kui me eeldasime veel enne suve. Taaskord midagi ei juhtu kohe ja homme, aga kinnisvaraturg on muutumas selgelt aktiivseks. Surfarina tuleb lainet püüda enne kui laine saavutab merest välja tõustes oma tipptaseme, ehk paremat ostmise aega kui täna pole olnud viimase viie aasta jooksul.
Ostjate turg. Kui intressitasemed hakkasid kiirelt tõusma ning koos nendega ka ärikinnisvara tootlusootused, siis müüjad tõmbasid arusaadavalt krampi – keegi ei taha müüa oma vara liiga odavalt sest unistus rekordmadalast müügitootlusest, ning kõrgest müügihinnast, elas arendajate ja omanike hinges eredalt edasi. Nüüdseks ollakse uute hinnatasemetega ka müügi poolelt harjunud. Ükski vara ei ole täna poole odavam kui see oli aastal 2022, kuid valikut on selgelt rohkem – sama raha eest saab rohkem ja paremat kaupa. Lisaks on meie Balti turu peamised konkurendid investeerimata omakapitalist tühjad. Vanemates fondides on kapital ära investeeritutud ning uut ei ole saadud tänu ebasoodsale turuolukorra kaasata. Osati on nii ka EfTENi institutsionaalsetele investoritele suunatud fondides.
Investorid. Eksisteerib kaks suuremat tüüpi investoreid – institutsionaalsed ehk pensionifondid, elukindlustusseltsid, family office jt ning siis jaeinvestorid. Laia pintslitõmbega üldistades on Balti institutsionaalsed investorid kinnisvara osas äraootaval seisukohal. Esiteks nende keskmine allokatsioon antud varaklassi on juba ajalooliselt päris suur ning uue pensioniraha pealevool küsitav. Kui Eestis viidi erakond Isamaa juhtimisel läbi „pensionireform,“ mis oluliselt kitsendas tänaste pensionifondide võimalusi investeerida kohalikule ebalikviidsele turule, siis sarnased populismituuled on puhumas ka Leedus. Sel nädalavahetusel toimuvate üldvalimiste üheks teemaks on tõusnud pensioniraha osaline vabaks laskmine, mis on ka Leedu pensionifonde viinud arusaadavalt uute investeeringute osas kaitseasendisse. Valimised ei ole toimunud, koalitsioon pole moodustunud ning vastavad siseriiklikud debatid seisavad Leedus veel ees, kuid midagi sarnast nagu meil, on toimumas ka Leedus. Seega institutsionaalne investor on täna kartlik, mis loob jaeinvestorile parema võimaluse kui kunagi varem. Reeglina institutsionaalsed investorid teevad turutrendide muututudes omad liigutused enne jaeinvestoreid, kuid täna on võimalus vastupidiseks. Kui küsitakse, et kus on kauaoodatud välisinvestorid, siis sellele saab vastata üksnes nii – nad on välismaal. Kõigil kinnisvarainvestoritel on oma koduturul kas suuremad või väiksemad probleemid. Balti riikide poole hetkel ei vaadata.
Pangad. Kui lühidalt öelda siis meie kommertspangad on uue äri osas üle ootuste näljased. Pangandusturu likviidsus on hea, senised projektid töötavad laitmatult, sest viivises olevate laenude maht on väga madal. Kes oleks seda eeldanud 9-kvartalit kestnud majanduslanguse järel… aga nii see õnneks on. Samas on pankadel mure – ei ole piisavas mahus uusi projekte, et ärimahtusid kasvatada, sest tänane laenuportfell amortiseerub läbi klientidele väljastatud laenude põhiosa tagasimaksete. Saame EfTENi näitel kinnitada, et pangad on meid viimasel poole aasta jooksul mitmel korral positiivselt üllatanud, kus pakutavad laenutingimused on olnud paremad kui olime algselt küsinud. Pankade vahel on reaalne tugev konkurents ning iga uue laenu nimel võideldakse. Seega ka antud oluline kinnisvaraturu kasvueeldus on õiges asendis.
Potentsiaalsetest investeeringutest. Ostjaturul on uue raha jaoks võimalusi palju. Ei saa väita, et kõik on väga odav, kuid kindlasti on täna oluliselt parem võimalus teha pikaajaliselt häid ja madalama riskiga investeeringuid kui seda on olnud viimase viie aasta jooksul. Üle tsiteeritud kadunud Charile Mungeri mõte, et ta ei taha osta kehvemat ettevõtet suurepärase hinnaga vaid head ettevõtet õiglase hinnaga, kehtib ka kinnisvaras. Me oleme ärikinnisvara investeeringutes pikaajalises äris. Me ei tegele lühiajalise spekulatsiooniga. Meie viimased näited tehtud tehingutest annavad tõestust, et uhiuusi hooneid heade üürilepingutega saab täna oluliselt parematel tingimustel kui mõni aeg tagasi.
Skandinaavia kinnisvaraturust. Põhjala kinnisvaraturg on ennast pööranud ning langus on selleks korraks minevik. Skandinaavia turg on meie mõistes ikka päristurg, kus uute ärikinnisvaratehingute turumaht on aastas 30-40 miljardit eurot. Samas kui Balti riikides on see heal aastal ulatunud napilt üle ühe miljardi euro. Tagasi vaatavalt oli Põhjala ärikinnisvara turupõhi eelmise aasta neljandas kvartalis. Sealt alates on sealsel noteeritud turul nii kinnisvarafirmade aktsiad kui võlakirjad näinud trendina selgelt kasvu. Vana tõde, et finantsturud liiguvad reaalmajandusest 6 – 9 kuud eespool on taas kinnitust leidmas. Küllap ka teadmine, et koduturul on hullem möödas, annab julgust Rootsi kapitalil põhinevatel pankadel optimistlikumalt vaadata tulevikku ka meie turu osas. Rootsi keskpank oli mandri Euroopa esimene keskpankadest, kes hakkas baasintressi jõuliselt mai kuust alates alandama. Kõik see on vesi kinnisvara veskile.
Ärikinnisvara nõudlusest. Palju on räägitud, et peale covidi kriisi tekkinud äripindade nõudluse vähenemine tekitab uue kriisi. Tõepoolest, kui inimene elab oma kodus, töötab oma kodus, tellib koju süüa ja vaatab kodus Netflixi, siis kriis tuleb – vaimse tervise kriis. Muidugi on kodust töötamise kasv avaldamas mõju ka äripindade nõudlusele, kuid seda oluliselt väiksemas mahus kui on oodatud. Toorkapitalistlikus USAs kamandatakse töötajaid tööle juba taas 5’l päeval nädalas, näiteks Amazoni näitel. Sotsiaaldemokraatlikus Euroopas on n.ö hübriidtöö tulnud selleks, et jääda. Elades 59’ndal laiuskraadil, ei pea liigselt muretsema ka kaubanduskeskuste tuleviku pärast. Väiksemates linnades asendab moodne kaubanduskeskus kultuurimaja ja mõnikord ka kirikut. Suuremates linnades on kaubakeskuste vahel selge konkurents, kuid inimtühjaks pole neist ükski jäänud – kuhu pimedal ajal ikka perega aega veetma minna. Logistika sektori pärast ei muretse eriti keegi. Selleks pole tõepoolest ka mingit põhjust.
EfTEN Real Estate Fund’ist. Me oleme fondina tulnud kobarkriisidest läbi suurepäraselt. 35 objektiga fond annab hea varade hajutatuse, kus ükski vara, ega ükski üürnik ei ole liiga suur või peenemalt öeldes – süsteemselt oluline. Jah, tehingute poolelt oleme viimase nelja aasta jooksul olnud tasased ning tegelenud eelkõige olemasoleva portfelliga. Hea meel on tõdeda, et portfelliga on meil kõik väga hästi – vakantsus on portfellis 3%. Klientide makse käitumine hea ning meie peamine kuluartikkel, pangalaenude finantskulu, on reipalt langemas. Jah, meie aktsiahind on viimasel aastal liikunud vaid külgsuunas, kuid see on konteksti arvestades hea tulemus – oleme vahepeal tasunud ka 1 euro aktsia kohta dividendi. Pikemat perioodi vaadates, siis alates 2017, on meie fondiaktsia kerkinud ca 160%, mis on sisuliselt sama kui Balti aktsiaturu koondindeksi kasv. Teisalt võrdluses üle-eruoopalise Stoxx 600 Real Estate indeksiga, mis on alates 2017. aasta algusest langenud ca 15%, on meie aktsia rajajoon olnud igati viisakas.
EfTENi üks senine edu alus on olnud meie meeskondlik oskus olla konkurentidest mõni samm eespool. Usun, et seekord oleme tõestamas sama. Pilkasem pimedus on alati enne koitu ning on aeg teha omad sammud. Jääb Teie otsustada kas liitute meiega, igal juhul teadke, et olete oodatud!
Viljar Arakas
11. oktoober 2024