10 miljonit eurot – palju või vähe?

14. 07.2015

EFTEN Real Estate Fund III AS, edaspidi lihtsuse huvides Fond III, kaasas esmase avaliku aktsiate emissiooni käigus täpselt 10 492 630 eurot uut omakapitali, mis on väga viisakas summa alustamaks suuremahuliste ärikinnisvarainvesteeringutega. Lisaks olid varasemalt, Fond III’e notariaalse asutamise käigus, fondivalitsejaga partnerid investeerinud kokku 3,3 miljonit eurot fondi algkapitalina. Seega kogu omakapitali investeerimisvõimekus on Fond III’l hetkel 13,8 miljonit eurot.

Fond III on oma prospektis öelnud, et kasutab pangalaenu kuni 65% ulatuses kinnisvarainvesteeringu omandamishinnast. Seega kogu Fond III esialgne investeerimisvõimekus on ca. 40 miljonit eurot, mis on Balti mastaabis eeskujulik. Kui eelmisel aastal tehti Balti riikides üle 800 miljoni euro väärtuses ärikinnisvarainvesteeringuid, siis antud investeerimisvõimekus tagaks Fond III ca. 5% turuosa. Tõsi, sellel aastal on oodata Balti kinnisvaraturul investeeringuid üle miljardi euro väärtuses.

Kui Fond III oleks kaasanud esmase emissiooni käigus koheselt maksimaalse 36 miljonit eurot, siis fondivalitsejal oleks tekkinud raskus niivõrd suure summa kohese investeerimisega sobilikesse objektidesse – meie huvi on investorite pikaajaline kapitali tootlus, mitte kiire tehingute tegemine. Viimane iseloomustab pigem kinnisvaravahendajate tegevust, kelle motivatsioon on tehingul, mitte pikaajalisel vara kasumlikul juhtimisel. Tänu edukustasu arvestusele on meie motivatsioon pikaajaline kapitali tootlus – sama motivatsioon mis meie investoritelgi. Samas võib küsida, et miks kehtestati vastav maksimumpiir – 36 miljonit eurot. Vastus: fondivalitseja ei soovinud kindlasti rohkem kapitali kaasata kuna puudub piisav veendumus, et see kapital suudetaks edukalt investeerida vastavalt fondi tingimustele ja konservatiivsele mandaadile.

EfTEN on turul teatud kui konservatiivne kinnisvarainvestor, kes enampakkumistel tipphinda ei paku. Arvestades kinnisvaratsükli tänast seisu, oleks liiga palju omakapitali ja kohe kindlasti probleem. Ühtegi investorit ei rõõmusta fondi kontol investeerimata seisev kapital, mis midagi ei tooda. Teisalt ei taha fondijuht kindlasti endale investeerimissurvet, mis pole kuidagi investorite pikaajalise tootluse huvides. Seega, omakapitali on mõtet kaasata samm-sammult ning tänane algmaht on vägagi sobiv investeerimistegevuse alustamiseks.

EfTEN Capitali esimene fond, EfTEN Kinnisvarafond, on Balti riikide suurim kinnisvarafond varade mahuga 205 miljonit eurot, millest omakapital moodustab juuni lõpu seisuga 92 miljonit eurot. Meie esimene fond on viimase 7-aasta jooksul teinud kokku 13 aktsiaemissiooni kogumahus 63,6 miljonit eurot ehk keskmiselt ainult 5 miljonit eurot ühe emissiooni kohta. Samal põhjusel, et mitte kaasata korraga liiga palju kapitali, mida ei suudeta nähtavas tulevikus investeerida.

Kui vaadata Fond III aktsionäride struktuuri, siis mõningane statistika, mille vastu on huvi tuntud:

• Fond III on 160 erinevat aktsionäri. Nende hulgas ei ole ühtegi institutsionaalset investorit, kõik investorid on Eesti residentidest füüsilised või juriidilised isikud. Fond III’e ei pakutudki institutsionaalsetele investoritele, vaid ainult jaeinvestoritele. Fond III’e tingimused on kujundatud selle vastavalt. Jaeinvestori ja institutsionaalse investori soovid on tihti erinevad. Sellest pikemalt mõnes järgmises blogi postituses.
• 46,4% aktsiakapitalist on investeerinud fondivalitseja, EfTEN Capitali partnerid (kokku 6,43 miljonit eurot), 14,1% investorid kes ei ole fondivalitseja partnerid, kuid on varasemalt investeerinud EfTENi teistesse kinnisvarafondidesse (kokku investeerisid nad Fond III’e 1,95 miljonit eurot). Meie jaoks uued aktsionärid investeerisid kokku 5,47 miljonit eurot ja omavad emissiooni järgselt 39,5% aktsiakapitalist.
• 80% kaasatud kapitalist on investeeritud 18% investorite poolt – kurioossel moel leiavad Pareto printsiibi asutajad taaskord omale vajaliku kinnituse teooria kehtivusest. Ülejäänud investorite keskmine investeering oli 20 tuhat eurot ühe investori kohta.

Fond III oleks võinud esimese hooga kaasata ka rohkem omakapitali (kuigi rõhutan veelkord, et see ei olnud meie eesmärk), kuid sellel oli kaks objektiivset põhjust:

1. Me jäime pakkumisega ca. 1 kuu võrra hiljaks kuna olime esimesed, kes tegid alternatiivse investeerimisfondi avaliku pakkumise, mis on seaduse mõistes keerukas finantsinstrument, ning järelvalvatav Finantsinspektsiooni poolt. Kõigil pakkumisega seotud osapooltel läks seetõttu plaanitust rohkem aega kuna tegemist oli väga uudse ja juriidiliselt keeruka pakkumisega. Sel põhjusel toimus meie pakkumine sisuliselt jaanipäeval kui paljud inimesed olid juba puhkusel.
2. Fond III on praegu start-up fond, kus ei ole täna veel ühtegi investeeringut. Kinnisvaraäris ei räägita tehingutest kunagi ette, vaid ainult post factum võtmes. Kui oleme esimesed investeeringud teinud, omakapitali tööle pannud, on palju lihtsam teha järgmisi kapitali kaasamise ringe. Igati loogiline, et esimeses ringis tulevad kaasa peamiselt need investorid, kes fondivalitsejat juba pikemalt tunnevad ja omavad koostöökogemust.

Järgmise avaliku pakkumise plaanime korraldada siis juba kõigis kolmes Balti riigis ja seda alles siis kui esimene kapital on edukalt investeeritud. Uus aktsiaemissioon korraldatakse emissioonile eelneva kuu arvestusliku aktsia hinna ehk net assets value (NAV) baasil. Meie esimese fondi näitel on emissiooni aluseks olev aktsia hind ajas seni tõusnud:

– 2011. aasta märtsi emissioon                   aktsia hind:           1,28 eurot

– 2012. aasta juuni emissioon                     aktsia hind:           1,59 eurot

– 2013. aasta oktoobri emissioon               aktsia hind:           1,87 eurot

Fondijuhina on oluline märkida, et minevikus toimunud sündmused ei ole kunagi sobilik teejuht tulevikku, kuid rahavoo kinnisvara puhul, kus üüritulu on igakuiselt stabiilne ja lisaks makstakse pangale tagasi laenu põhisosa, on aktsia hinna kasv igati tõenäoline. Lisaks mõjutab aktsia hinda rahavoogu tootva ärikinnisvara hindade üldine dünaamika ehk makrokeskkond. Sõltumatu kinnisvarahindaja hindab korraliselt Fond III varasid kaks korda aastas – juunis ja detsembris.

 

Viljar Arakas

Fond III fondijuht

EfTEN Capital’i tegevjuht