EfTEN CapitalEfTEN Capital

Blogi

Tootlustest ja likviidsusest Balti ärikinnisvaraturul

Uudiste pealkirjad räägivad Balti ärikinnisvara tootlusmäärade jätkuvast langusest ja turu likviidsuse, maakeeli rahakäibe ehk investeeringute kogumahu, suurenemisest. Palju tõmmatakse meelevaldseid paralleele 2007. aasta ehk eelmise tõusutsükli tipuga. Kui hetkeks üritaks panna asjad konteksti ja vaadata, kuidas olukord siis tegelikult on.

Tootlusmäärade langemine on muidugi objektiivne reaalsus. Kui EfTENi esimese kinnisvarafondi, mis alustas investeerimist 2008. aastal, keskmine sisenemistootlus oli ca. 9,5% juures, siis täna on tootlused langenud pigem 7,5% juurde. 2,0%’i punkti võrra kukkumine ei tundu esmapilgul kui midagi liiga drastilist. Seda siiski ainult esmapilgul. Tasub teha üks lihtsasti jälgitav matemaatiline arvutuskäik. Võtame büroohoone milles on 10 000 m2 üüritavat büroopinda. Seejuures kõik pinnad on välja üüritud keskmise üürihinnaga 10 €/m2/kuus, millele lisandub otsene kommunaalkulu, millelt omanik lisatulu ei teeni. Arvutuskäik on järgmine: 10 €/m2/kuus x 12 kuud x 10 000 m2 = 1,2 miljonit eurot aastas. Kui me saadud aastase üüritulu jagame tootlusega 9,5%, saame ärihoone hinnaks 12,6 miljonit eurot. Kui me sama üüritulu jagame 7,5% saame tulemuseks 16 miljonit eurot ehk 27% kõrgema hinna, rääkimata väga suurest absoluutväärtuse muutusest eurodes. Järeldus on ühene – ärikinnisvara on äärmiselt tundlik tootlusmäärade muutustele ning 2%’i punktine tootlusmäära muutus toob kaasa suuremahulise hinnamuutuse eurodes.

Meie kogemuse pealt saame öelda, et Balti riikides on sõltumata varaklassist (bürood, kaubandus, ladu, logistika) väga üldistatult tootlustasemed langenud tänasel päeval võrdlusena kriisi kõige mustema ajaga ca. 2%’i punkti võrra. Kui eeldada, et üürimäärad on püsinud muutumatuna, on varahinnad kallinenud keskmiselt veerandi võrra. Loomulikult on põhjuseks ujuva intressimäära langus 5% tasemelt 2008. aastal tänasele 0%’i tasemele.

Kui rääkida turulikviidsusest, siis antud rubriigis võrreldakse enim tänast päeva 2007. aastaga. Möödunud buumi laineharjal, ehk aastal 2007, tehti Balti riikides kokku ca. 1 miljardi euro väärtuses ärikinnisvaratehinguid. Kuigi 2015. aasta ei ole veel lõppenud, siis võib eeldada, et sel aastal see tase ületatakse. Siit tekib paljudel küsimus, et kas meil on järgmine buum? Vastus on, et kindlasti mitte. Pigem on meie Balti ärikinnisvaraturg jätkuvalt nii ebalikviidne ja fragmenteeritud, et välisinvestoreid vaatab siia veel vähe. Ainuüksi Rootsis tehti 2014. aastal ärikinnisvara investeeringuid 17 miljardi euro väärtuses (!), millest üle kolmveerandi tehingutest teevad kohalikud investorid. Kui Rootsis elab 9,5 miljonit inimest, siis Balti riikides 6,3 miljonit.

Käesoleva aasta kevadel viibisin ühel Skandinaavia kinnisvaraseminaril, kus iga soomlane alustas oma ettekannet vabandusega Rootsi investorite ees, sest Soome on sedavõrd ebalikviidne (ehk siis ebahuvitav) turg. Ääremärkusena lisan, et Soomes tehti mullu 4,3 miljardi euro väärtuses ärikinnisvaratehinguid. Järeldused Balti riikide liigse turuaktiivsuse osas võib siit iga lugeja ise teha.

Balti riikide pealinnade parimate ärihoonete tootlusmäärad on langenud 7,0% juurde ja pigem testitakse tasemeid, mis jäävad alla 7,0%’se tootluse. Kui meile tunduvad Balti riikide tootlusmäärad madalad, siis Stockholmis on need langenud DTZ’i andmetel 4,35%, Göteburgis 4,75% ja immigrantide mekas Malmös 5,3%’le. Meile lähiajaloolises kontekstis lähemal asuvas Prahas ja Varssavis on parimate hoonete tootlusmäärad alla 6%, ning odava raha pealetungi ajel langemas pigem 5% juurde.

Seega eksisteerib vana Euroopa, kui ka Kesk- ja Ida-Euroopa keskuste ja Balti riikide parimate tootluste vahel selge vahe. Miks? Põhjused on jätkuvalt seotud nii turuväiksuse, kui ka tänase julgeolukuolukorraga. Viimane oli kuum teema 6-12 kuud tagasi ja mitte enam nii teravalt foonil täna, kui maailma fookus on Süürias ja NATO liikme, Türgi õhuruumis toimuval. Niivõrd oluline tootlusmäärade vahe tõstab meid järjest enam välisinvestorite huviorbiiti ehk ahnus saab võitu hirmust. Järgmiselt aastalt võime eeldada antud huvi jätkuvat suurenemist, mis realiseerub ka konkreetsetes tehingutes.

2014. aastal oleme olnud tunnistajaks kahele suurtehingule – Šveitsis, Zugis baseeruv üle 40 miljardilise portfellimahuga Partners Group omandas 163 miljoni euroses tehingus BPT Optima varad Balti riikides ja Poolas. Väidetavalt ca. 100 miljoni eurose tehingu tegi ka Balti turul uustulnuk, LNC Capital Partners omandades Eesti ärimeestelt Tallinna sotsiaalkorterite projekti.

Kuid tootluste lõhed ei eksisteeri mitte ainult Balti riikide, Skandinaavia ja Kesk- Euroopa vahel, vaid ka Balti riikide siseset. Peaaegu kõik ärikinnisvara investorid on arusaadavatel põhjustel keskendunud pealinnadele – riigi suurimad linnad, kõige likviidsemad turud jne. See jätab Balti riikide regioonikeskused vaeslapse ossa, mis meie demograafiat arvestades on mõistetav. Teisalt iga pealinnas teenitud euro on samaväärne regioonis teenitud euroga. Vahe on lihtsalt riskipreemias. EfTEN vaatab ringi ka regioonides, on valmis investeerima maakonna keskuste sobilikesse projektidesse, saades vastutasuks kõrgema riskipreemia ehk suurema tulususe. Me oleme seda teinud edukalt minevikus ja plaanime teha ka tulevikus, kuid kindlasti limiteeritud mahus. On igati mõistetav, kui pealinna ja regioonikeskuse tootluste vahe on 1%’i punkt. Kui vahe käriseb juba peaaegu 2%’i punktile, siis meie huvitatus selgelt suureneb. Miks? Tasub veelkord lugeda teist lõiku.

Viljar Arakas
EfTEN Capital AS tegevjuht