EfTEN CapitalEfTEN Capital

Blogi

Ärikinnisvara on täna oluliselt odavam, kui kümnend tagasi

Ajakirjanduse pealkirju jälgides jääb mulje, et kinnisvaraturg on tagasi eelmise tsükli tipus ehk aastas 2007. Oluline on aga selgelt eristada, kas jutt käib elukondlikust- või ärikinnisvarast. Korterite hinnakasvu baasil ärikinnisvara osas järeldusi teha ei ole võimalik ning neid kahte turgu segamini ajada ei tohi. Eesti elukondliku kinnisvara hinnatrende jälgides võib tõdeda, et hinnatasemed on tõepoolest väga lähedal eelmisele kinnisvaraturu tipule ehk 2007. aasta hinnatasemetele. Ka Põhjala kuulsa kinnisvarakrahhi järel, alates 1990ndate algusest, kulus 10 aastat kui kinnisvarahinnad jõudsid taas kriisieelsele tasemele. Seevastu ärikinnisvara on täna 25 – 33% madalamal hinnatasemel kui toona. Illustreerimaks ärikinnisvaraturgu võime tuua kaks näidet EfTENi portfellist.

Eelmisel aastal omandasime kaks hoonet, mis viimati vahetasid omanikku justnimelt 2007. aastal – nendeks hooneteks olid Radisson Sky hotell Tallinnas ja esinduslik Duntes 6 büroomaja Riias. Kui need kaks hoonet 2007. aastal erinevate investorite poolt omandati, tasuti kahe hoone eest kokku 105 miljonit eurot. Eelmisel aastal omandasime me need hooned kahes eraldi tehingus kokku 70 miljoni euro eest. Hoonete väärtuse langus peitub kahes teguris. Esiteks rahavood ehk üüritulu. Võrreldes 2007. aastaga on Balti turu ärihoonete üüritulud langenud 25 – 35%. Kindlasti leiame erandeid, mis kinnitavad reeglit, kuid tuginedes EfTENi turuvaatlusele on see vahemik kinnitanud paikapidavust. Teiseks on tõusnud ka tootlustasemed. Hoolimata asjaolust, et täna on intressid nullis, ja neid hoitakse Euroopas nullis pigem kauem kui me täna arvame, on tootlused Balti regioonis täna kõrgemad kui olid kümme aastat tagasi. Kui täna tehakse investeeringuid parimatesse ärihoonetesse 7,0 – 7,5% tootlustasemel, siis 10 aastat tagasi olid vastavad tasemed umbes 100 baaspunkti ehk 1 protsendipunkti võrra madalamad. Miks? Välisinvestorite huvi Balti regiooni vastu on täna oluliselt madalam kui see oli kümnend tagasi. Siis nimetati meid Balti tiigriks ja me nautisime ülitugevat väliskuvandit kui üks maailma kiiremini kasvavaid piirkondi. Tänane kiduv majanduskasv, kinnisvaraturu madal likviidsus, negatiivne demograafia ja suure idanaabri agressiivne käitumine paneb välisinvestoreid vaatama pigem mujale. Just kirjeldatud tegurite – rahavoogude languse ja tootlustasemete tõusu – koostoimel on ärikinnisvara täna oluliselt odavam kui kümnend tagasi.

Samuti ei saa Eesti ärikinnisvaraturgu võrrelda Skandinaavia turgudega. Erinevused on niivõrd suured, et me ei saa rääkida kahe „erineva maailma” võrdlusest, vaid pigem kahe “erineva galaktika” võrdlusest, mis on juba eos luhtunud teoreetiline mõttetegevus. Ometi ühes väga olulises nüansis oleme äravahetamiseni sarnased, Eesti ehk isegi paremas seisus kui Rootsi ja Soome, – nimelt pangalaenude intressimäärad on meil samad või kohati isegi madalamad kui Soomes ja Rootsis. See tegur muudab ärikinnisvarasse investeerimise meil eriti tasuvaks. Kui Balti ärikinnisvara tootlused (iga-aastane puhas üüritulu (,millest on maha arvatud omanikule jäävad kulud nagu näiteks kindlustus, maamaks jne,) jagatud hoone ostuhinnaga) on meil kuni kaks korda kõrgemad kui Skandinaavias, on panga finantseeringu intressikulu meil samal tasemel. Seega järeldub, et omakapitalitootlus on meil üle kahe korra parem kui Põhjalas. Seda väites ei võta ma arvesse oodatavat kinnisvarahindade kasvu, sest me EfTENis seda ei eelda ega sellega ei arvesta, kuigi argumente hinnakasvu ootuseks jagub rohkem kui vastuargumente. Kui tulevikus leiab aset ärikinnisvarahindade kallinemine, siis me sellest ära ei ütle, aga oma tasuvusmudelites sellele ei panusta. Me ootame oma investeeringutelt tugevat, stabiilset rahavoogu. Kui rahavoo muutused on suures osas meie enda kontrollida ja mõjutada, siis kinnisvarahindade muutused turul ei allu kellegi kontrollile – kõik turuosalised on hinnavõtjad, mitte hinnakujundajad. Nii see peabki olema, kuna kinnisvara on maailma suurim varaklass.

Eestil ei ole teatavasti oma riigivõlakirja. Seetõttu on alternatiivsete varaklasside analüüsimisel puudu üks väga oluline nurgakivi ehk riigi 10-aastase võlakirja intressitase. Antud kirjatüki kontekstis huvitab meid 10-aastase riigivõlakirja ja ärikinnisvara tootluse omavaheline võrdlus. Seega peame vaatama teiste riikide praktikat. 2007. aastal oli Euroopas olukord, kus vastava riigi 10-aastase võlakirja intress ning sama riigi pealinna parima büroohoone tootlus (prime yield) olid sisuliselt võrdsed. Teisisõnu oli 2007. aastal Prantsusmaa 10-aastase riigivõlakirja intress 4% ja sama tootlust pakkusid ka Pariisi parimad büroohooned. Täna, peaaegu 10 aastat hiljem, on tänu Euroopa Keskpanga ekspansiivsele rahapoliitikale Prantsusmaa 10-aastase riigivõlakirja intress ca. 0,5%, kuid Pariisi parimad büroopinnad pakuvad jätkuvalt tootluseks ca. 4% – vahe on kärisenud tugevalt ärikinnisvara kasuks. Täpselt sama olukord valitseb nii Müncheni, Madridi kui ka Londoni kinnisvaraturu, ja vastavate riikide 10-aastase võlakirja intressi võrdluses. See on peamine põhjus, miks suured globaalsed institutsionaalsed investorid, Eesti mõistes pensionifondid, kindlustusseltsid, on oma investeeringuid alternatiivsetesse varaklassidesse ning just eelkõige ärikinnisvarasse suurendamas. Professionaalsed võlakirja investorid on spekuleerinud, et Eesti riigi 10-aastane võlakirja intress võiks olla vahemikus 0,5 – 0,7% aastas. Kui siia juurde lisada Tallinna parimate ärihoonete tootlusmäär, 7,0 – 7,5%, siis vahe on suisa kümnekordne ja seda ärikinnisvara kasuks.

Hoolimata kiirest kriisijärgsest taastumisest on ärikinnisvara täna atraktiivne, stabiilse rahavooga investeerimisvõimalus, mis tasub iga-aastaselt korralikku dividendi. Investeerime fondivalitseja aktsionäridena ka ise ning pakume igale Eesti erainvestorile võimalust investeerida samadel alustel. EfTEN Real Estate Fund III AS on esimene ärikinnisvarafond, mis teeb suuremahulised ärikinnisvara investeeringud kättesaadavaks jaeinvestoritele.